강남 재건축단지 `초비상'

4차 동시분양 재건축단지들, 분양가 `생색인하'

정부가 강남 재건축단지들에 대한 전방위 압박을 가하면서 해당 재건축 조합과 시공사들에 초비상이 걸렸다.

오는 4차 동시분양 참여를 추진하고 있는 재건축단지들은 분양가를 소폭 낮추기로 했지만 건설교통부는 `생색내기'에 불과하다는 입장이어서 분양승인을 받을 수있을 지는 미지수다.

건교부는 또한 분양가를 낮추더라도 재건축 절차상에 중대한 하자가 있는 단지에 대해서는 관리처분계획 인가를 취소할 수도 있다는 입장이다.

이렇게 되면 사업이 원점으로 돌아가 개발이익환수제의 적용이 불가피할 전망이지만 해당 구청과 건설업체들은 이에 의문을 제기해 논란이 일고 있다.

또한 정부는 잠원동과 압구정동의 중층 재건축단지와 수도권 주요 재건축단지들에 대해서도 위법 여부를 조사하기로 하는 등 재건축단지 전반에 걸쳐 `칼'을 빼들었다.

시장은 현재 해당 단지에 대한 매수.매도 문의가 완전히 끊긴 채 진행상황을 숨죽이며 지켜보고 있다.

◆ 해당 단지 건설사.조합 `초비상' = 정부의 강경 방침이 25일 알려지자 해당건설사들은 긴급 회의를 갖는 등 대책 마련에 분주한 모습이다.

특히 내달 진행되는 서울 4차 동시분양 참여를 신청한 송파구 잠실 주공2단지와강남구 대치동 도곡2차의 시공사들에는 비상이 걸렸다.

함께 참여한 신도곡아파트는 22일 분양승인을 받았다.

동시분양에 참여하려면 오는 27일 예정된 입주자 모집공고 전에는 분양승인을받아야 한다.

잠실 주공2단지에는 삼성, 대우, 대림, 우방 등이 컨소시엄으로 참여하고 있다.

컨소시엄에 참여한 한 건설사 관계자는 "구청에서 어떻게 판단할 지가 현재로선관건"이라며 "분양가를 낮출 여지가 거의 없어 걱정"이라고 말했다.

재건축담당인 송파구청 조재현 주임은 "현행 법상 분양가를 규제할 근거는 없어난감한 입장"이라며 "규정에 맞으면 분양승인을 내주지 않을 수는 없을 것으로 보인다"고 말했다.

조 주임은 "하지만 건교부의 강경 방침이 있고 우리도 정부의 시책에 부응해야한다는 부담감이 있어 여러가지 사항을 종합적으로 고려해 늦어도 26일 오전까지는결정을 내릴 것"이라고 말했다.

◆ 분양가 `생색내기' 인하 = 잠실 주공2차와 대치동 도곡2차는 당초 구청에 제출했던 예상 분양가에서 소폭 낮췄지만 생색내기에 불과하다는 지적이다.

잠실 주공2차의 경우 24평형과 33평형의 평당 분양가를 50만-60만원 정도 인하하기로 시공사측과 조합이 잠정적으로 결정, 송파구청에 전달했다.

24평형은 종전 1천886만원에서 1천810만원으로, 33평형은 종전 1천949만원에서1천895만원으로 내리기로 했다.

반면 12평형은 종전 1천466만원에서 1천506만원으로올렸다.

당초 조합은 12평형은 미분양을 우려해 관리처분에서 결정된 분양가보다 다소낮췄었지만 이번에 다시 관리처분에서 결정된 분양가로 환원한 것이다.

하지만 12평형이 868가구로 전체 일반분양 가구수(1천115가구)의 대부분을 차지하기 때문에 전체 분양금액으로는 총 1억6천350만원만 줄어들게 됐다.

시공사 관계자는 "이번 분양가 조정은 관리처분 계획 당시 정했던 분양가로 다시 돌아간 것"이라며 "다만 분양가가 다소 올라간 12평형의 분양 리스크를 시공사측과 조합측이 떠안은 것"이라고 말했다.

도곡2차의 경우도 마찬가지다.

현대산업개발은 32평B타입의 경우 평당 분양가를 20만원 낮췄다.

하지만 32평 B타입은 총 일반분양분(158가구)의 극히 일부인 2가구 뿐으로 나머지 평형의 분양가는 인하하지 않았다.

건교부도 이 정도의 분양가 인하로는 분양승인이 어림도 없다는 입장인 것으로알려졌다.

◆ 정부 강경 기조 = 정부는 단편적인 분양가 인하보다도 재건축 단지 전반에걸쳐 뿌리깊게 남아있는 부정부패를 이번 기회에 척결하겠다는 입장이다.

건교부 서종대 주택국장은 "재건축 단지에 대한 조사에서 크고 작은 하자가 많이 발견됐다"면서 "정부는 법에 따라 엄중한 조치를 내릴 것"이라고 강조했다.

서 국장은 또 "분양가를 아무리 낮추더라도 절차상에 중대한 하자가 있다면 분양승인을 내주지 않는 것은 물론 관리처분계획도 취소할 수 있다"고 덧붙였다.

정부의 이번 방침이 일시적으로 고분양가를 낮추기 위한 `일회성 조치'가 아니라 재건축의 관행과 부동산 시장 질서를 바로잡으려는 강도높은 처방임을 분명히 한것이다.

내주부터 압구정동과 잠원동 등의 부동산 중개업자와 설계업자, 건설업체에 대해서도 시장 교란 행위를 조사하고 연말까지 조사 대상을 수도권으로 확대하겠다고나선 것도 정부의 강경기조가 쉽게 퇴보하지 않을 것임을 보여주는 대목이다.

강남 재건축 단지의 가격 상승으로 불거진 집값 불안에 대해 기존처럼 새로운대책으로 대처하기보다는 현행법을 엄격히 적용함으로써 `집값 안정과 건설시장 활성화'라는 두마리 토끼를 옭아매려는 의도로 판단된다.

◆ 개발이익환수제 적용 `논란' = 잠실 주공2단지를 비롯한 강남 재건축단지들의 분양승인이 늦춰질 가능성이 제기되면서 이들 단지의 개발이익환수제 적용 여부에 대해 논란이 일고 있다 개발이익환수제 적용 기준은 분양승인을 신청했는지의 여부로 적용을 받으며 적용될 경우 임대아파트를 지어야 해 수익성과 사업성이 크게 떨어진다.

따라서 잠실 주공2단지는 이미 분양승인 신청에 들어갔고 잠실 주공1단지와 시영, 삼성동 차관아파트 등도 시행 이전에 분양승인 신청에 들어갈 방침이다.

하지만 분양승인 신청을 했다고 해서 반드시 개발이익한수제의 적용을 피할 수있는 것은 아니라는 게 건교부 주장이다.

건교부는 내달 18일까지 분양신청을 했더라도 정부가 관리처분계획을 취소하면임대주택 건설의무가 적용된다고 보고 있다.

도시및주거환경정비법(도정법)은 정비사업(재건축)의 시행이 법에 의한 명령ㆍ처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반됐다고 인정될 경우 장관이 시장ㆍ군수나 사업시행자에게 관리처분계획의 취소, 변경 또는 정지 등의 조치를 취할수 있도록 돼 있다.

하지만 해당 단지 시공업체와 구청은 이에 대해 의문을 제기하고 있다.

잠실 주공2단지와 도곡2차, 시영아파트 등은 도정법이 발효된 2003년 7월1일 이전에 사업승인을 받아 관리처분계획이 구청 인가 사항이 아니라는 것이다.

송파구청 관계자는 "잠실 주공2단지의 경우 관리처분계획은 조합이 총회를 거쳐의결하면 되는 사항으로 인가를 받을 필요가 없기 때문에 이를 취소할 수도 있다는건교부의 방침은 다소 이해가 안간다"며 "주공2단지는 개발이익환수제를 피하는 것으로 결정난 것으로 알고 있다"고 말했다.

시공업체들도 구청과 같은 입장을 표했다.

이에대해 건교부는 "소급 적용이 가능한 사항"이라고 반박했다.

또한 업체들은 "중대한 하자가 있을 시에는 관리처분 총회를 취소할 수도 있다고 하는데 중대한 하자의 내용이 무엇인지는 아직 전달받지 못했다"고 말했다.

구청측도 "아직까지는 분양승인을 내주지 않을 만한 중대한 하자를 발견하지 못했다"고 말했다.

◆ 시장은 상황 지켜보며 `관망' = 해당 단지 주변의 중개업소에는 매수.매도문의가 완전히 끊긴 채 관망세로 돌아섰지만 호가 하락은 없는 상황이다.

하지만 주공2단지의 분양승인이 늦춰질 경우 해당 단지는 물론 여타 강남권 재건축단지의 가격도 급락할 가능성이 큰 것으로 전망된다.

잠실 주공2단지 주변의 LG공인 관계자는 "정부의 세무조사 방침 이야기가 나온이후에는 거래가 완전히 공백상황"이라고 말했다.

삼성동 AID차관 아파트 주변의 예스공인 관계자도 "정부의 단속 방침이 전해진이후 모든 것이 스톱됐다"면서 "짙은 관망세이며 호가도 변동이 없다"라고 말했다.

(서울=연합뉴스)