‘장밋빛’ 송도테마파크, ‘잿빛’ 애물단지로

생산효과 1조234억원·고용 1만3265명 전망…인천 송도테마파크의 ‘장밋빛 청사진’

‘생산유발효과 1조234억원, 고용유발효과 1만3265명, 임금유발효과 2101억원, 한국 최초의 무비 테마파크….’

2007년 5월 당시 안상수 인천시장과 대우자동차판매㈜(이하 대우자판)가 기자회견을 열어 밝힌 인천 송도테마파크의 ‘장밋빛 청사진’이다. 그러나 8년이 훌쩍 지난 현재 수도권 최대 규모라는 인천 송도테마파크는 ‘잿빛 애물단지’로 전락했다.

법원 경매 사상 처음으로 최저 경매가가 1조481억원이었던 이 땅은 현재 3000억원대로 곤두박질쳤다. 이도 모자라 이달 말까지 인천시가 애초 예상했던 사업계획서가 나오지 않으면 사업 자체가 취소될 위기에 처해 있다. 유원지 용도 변경 대가로 최고 수준의 테마파크 조성이 전제된 대규모 도시개발사업이지만, 땅 매매에만 열을 올린 탓이다.

유원지 용도변경 대규모 개발
무모한 토지매각이 차질 불러
전문성 없는 부동산업체가 담당
졸속 사업계획서로 퇴짜 맞아

인천시, 자금조달력에도 물음표
“아파트 동시 건설에만 눈독” 지적
부동산 가치 폭락땐 피해 불 보듯
채권단 소송 움직임 등 앞길 험난

■ 송도 땅 ‘무모한 매각’이 화근 됐나? 올해 6월9일 테마파크 전문 개발업체 ㈜엠스타는 이 땅을 3100억원에 인수하기로 하고 법원이 선임한 대우자판 파산관재인(변호사)과 양해각서(MOU)를 체결했다. 가계약금 30억원도 받았다. 같은 달 19일에는 본계약을 하기로 했다. 하지만 파산관재인은 이를 파기하고 같은 날 ㈜대원플러스(이하 대원)와 3150억원에 매각하는 양해각서를 다시 썼다. 대원은 부산지역에서 이름있는 부동산개발(시행)업체다. 2002년 부산시 부산진구 양정동 대원플러스빌 시행을 시작한 이 회사는 2008년 부산 마린시티에 분양한 ‘두산위브더제니스’의 분양 돌풍을 일으키기도 했다.

문제는 여기부터다. 언뜻 보면, 50억원 더 비싼 가격에 땅을 매각해 대우자판 채권자들에게 더 유리한 조건인 것처럼 비치지만, 무모한 계약을 덜컥 했다는 지적이 나오고 있다. 사업능력이 없어 승인이 취소되면 인천시가 꾸어왔던 ‘송도의 꿈’은 일장춘몽이 되기 때문이다. 실제 인천시는 대원이 계약한 이후 6월25일부터 3차례에 걸쳐 테마파크 사업계획서를 요구해 받았으나 모두 ‘퇴짜’를 놨다. 이유는 애초 사업계획보다 기준 미달에다 부적합한 테마(주제)가 뒤섞여 있다는 것이다. 여기에 투자 주체가 불분명하고 사업타당성 분석조차 없다고 지적했다. 또한 테마파크를 운영할 운영사도 없이 중소기업들의 참여 의향서로만 사업을 추진하려 해 난개발까지 우려된다는 이유도 달았다.

이에 대원과 파산관재인 쪽은 ‘시일이 촉박하다’는 등의 이유를 들어 10월30일까지 사업계획서를 내겠다고 버텼고, 인천시는 우여곡절 끝에 이를 받아들였다. 하지만 대원은 이보다 앞선 9월15일 잔금조차 내지 못하고 10월27일 사업을 포기했다.

대원 관계자는 “인천시가 요구하는 테마파크 개발에 대한 부담이 컸고 은행권에서도 부정적 의견이 나와 자금조달이 어려워 어쩔 수 없이 포기했다”고 말했다. 아파트를 지을 수 있는 이 땅의 ㎡당 가격은 인근 송도 새도시보다 최대 8배가량 낮아 이 업체가 ‘염불보다는 잿밥’에만 관심이 있었다는 지적이 나올 수밖에 없다.

이에 대해, 파산관재인 쪽은 “어느 업체와 부지 매매 계약을 맺든 모든 일은 법원의 허가를 받아 이뤄지는 것이어서 적법하다. 또 테마파크 개발사업 능력 검증은 인천시가 판단하는 것”이라고 말했다.

8년째 사업계획도 확정 안돼 무산 위기, ‘잿빛 애물단지’로 전락한 인천 송도테마파크.

■ ㈜부영, 또 한마리의 ‘불나방’ 되나? 사업을 포기한 대원 대신, 이번에는 국내 건설사 가운데 건설 시공능력이 비교적 높게 평가되고 있는 ㈜부영이 뛰어들었다. 부영은 대원이 맺은 계약을 승계하는 형식으로 이 땅의 주인이 됐다. 대원이 낸 계약금 315억원과 잔금 2835억원을 납입한 것이다.

그러나 계획된 테마파크 개발사업 실행 여부는 역시 불투명하다. 주로 주택건설업을 해온 업체여서 테마파크 전문성이 떨어지는 것이 주된 원인이다. 지난달 30일 부영이 테마파크 개발 사업계획서를 인천시에 제출했지만, 시는 이를 돌려보냈다. 구체적인 실행계획이 없기 때문이다. 시는 테마파크 세부사업계획서를 제출하지 못하면 사업승인 취소를 위한 행정절차인 청문에 들어갈 계획이다. 인천시 관계자는 “부영이 제출한 사업계획서는 유원지 순기능보다 수익사업을 위한 시설들이 너무 많다. 시가 요구하는 테마파크 기대에 미치지 못하고 있다”고 지적했다.

자금조달 능력에 대해서도 인천시는 의구심을 떨쳐내지 못하고 있다. 현재 테마파크에 대한 투자금 가이드라인은 7천억원이다. 파산관재인은 부영 쪽이 3150억원을 전부 납입하고 계약했다고 밝히고 있다. 부영은 이 돈을 마련하느라 계열사의 돈을 부랴부랴 모은 것으로 전해졌다. 이는 시가 추정한 도시개발사업의 개발이익금이자 부영이 투자해야 할 최소 금액이다. 이에 대해 부영 쪽은 “3일 현재 사업계획서를 제출하지 못했다. 자금조달 문제는 누구도 제기한 적이 없다”고 말했다.

■ 표류하는 송도 테마파크, 운명은? 인천시가 2008년 고시한 실시인가 계획은 애초 2011년 11월까지 준공예정일을 정했다. 아파트 분양 사업, 즉 도시개발 사업을 한 이득금으로 테마파크 사업을 진행한다는 내용이었다. 하지만 대우자판의 워크아웃 및 법원의 파산선고에 따라 준공예정일은 2차례 연기됐다. 이후 시는 테마파크 개발을 서두르기 위해 도시개발 사업과 동시에 준공하라고 결정했다. 이런 조건으로 대원에 이어 부영까지 개발사업에 뛰어들었지만, 현실은 만만치 않다.

대우자판의 한 우선순위 채권자는 “건설사들이 아파트를 지어 분양해 수익을 거둬들일 생각만 하고 테마파크 사업에 대해선 구색만 갖추려 하고 있다. 테마파크 개발 능력이 없는 회사들과 이런 식의 매매 계약이 이어진다면, 결국 부동산 가치는 1800억원 수준으로 급락해 엄청난 피해를 채권자들이 감수해야 한다. 당장 공개입찰을 통해 부동산 매각과 개발이 이뤄져야 한다”고 반발하며 파산담당 재판부에 의견서를 내기도 했다. 또한 은행 등 40여개 채권단은 파산관재인이 맺은 대원과 부영의 사업승계 계약은 또다시 채권 회수를 어렵게 만드는 암초가 될 수 있다며 조만간 소송을 진행할 예정이어서 송도테마파크의 길은 험난하기만 하다.

20년 가까이 끌어온 송도테마파크 사업의 개발 기간은 올해 12월30일까지다.

인천/김기성 기자 [e-mail]