서울시 준주거·상업지역 용적률 하한선 올리기로

준주거 250→300%, 일반상업 300→500%
준주거지역 주거공간 비율 90%로 올리기로
“도심 공실률 낮추며 도심주택공급은 확대”
일각서는 고밀도 개발 우려 목소리도 나와

서울시가 준주거·상업 지역의 기준용적률 하한을 각각 50%, 200%포인트 상향하기로 했다. 준주거지역의 주거비율은 90%까지 높여 상가 공실률을 줄이고 도심 주택공급은 늘리는 방안도 발표했다.

서울시는 지구단위계획 수립 기준을 20년 만에 개정해 준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반 상업지역 기준용적률은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정을 추진한다고 31일 밝혔다. 용적률은 대지면적 대비 건축연면적 비율이고, 기준용적률은 도로·경관·기반시설 등 입지 여건을 고려해 정하는 특정 구역의 용적률 한도다. 같은 구역이거나 동일한 용도 지역인데도 용적률 차이가 커 형평성에 문제가 있다는 지적에 따라 기준용적률 하한선을 높여 상·하한 간극을 줄이기로 했다고 시는 설명했다.

또 준주거지역 주거 비율을 90%로까지 올려 도심 주택공급 효과를 내겠다고 서울시는 밝혔다. 상가 공실 문제가 심각해지고 있는 상황에서 상가 비중을 낮추고 주거공간 비율을 더 높일 수 있게 한 것이다.

시는 또 ‘건폐율 계획’을 지구단위계획에 명문화하도록 하고 소규모 필지가 밀집된 기존 시가지 상업가로 등은 건폐율을 올려 상가 활성화를 꾀하겠다고 밝혔다.

서울시는 이번 조처로 준주거지역 등의 개발 여건이 개선되고 도심 주택공급이 늘어날 것을 기대하고 있다. 하지만 일각에선 용적률과 건폐율 상향을 두고 우려의 목소리도 나온다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장은 “결국 고밀도의 토지 이용을 위해 규제를 완화하는 것인데, 개발이익 환수 장치가 미비한 상황에서 투기수요 증가와 부동산 가격 상승으로 이어지면 서민들에겐 도움이 되지 않을 것”이라고 말했다.

전국 지방자치단체 가운데 처음으로 ‘지역 기여 시설’을 도입하는 방안도 발표됐다. 공공성은 있지만 공공이 소유하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적이라고 판단되는 시설을 민간에 넘겨 소유하도록 하되 공공 용도로 활용케 하는 제도다. 이 경우 5% 안에서 공공기여 부담률을 완화해주기로 했다.

서울시는 또 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 이용할 수 있도록 설치하는 ‘공개 공지’를 건물 내부에 조성하는 ‘실내형 공개 공지’도 도입해 폭염이나 미세먼지를 피할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 이에 대해 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학)는 “해외에서는 날씨 등을 고려해 공개 공지의 실내화를 활발히 하고 있고 서울에도 필요했던 정책이라 볼 수 있다”며 “하지만 공개 공지가 사유화되는 사례에 비판이 있어온 만큼, 사유화를 방지하고 공적 활용도를 높일 방안도 함께 고민할 필요가 있다”고 말했다.

송경화 기자 [e-mail]