박원순의 ‘서울 도심빌딩 주택공급’ 풀어야 할 3가지

서울시, 도심 상업빌딩 주거용 용적률 높이고
주거 외 용도 비율 낮춰 주택공급 방안 모색
세운상가 일대처럼 공공 공급 방안도 검토

“업무빌딩에 주택 넣으려면 관련 법 개정 필요
리모델링 비용과 도심 고층·고밀화도 문제점”

유럽을 방문 중인 박원순 서울시장이 9월28일(현지시각) 스페인 바르셀로나의 솔리다리타트(Solidaritat) 공원을 찾아 시설물을 살펴보고 있다. 서울시 제공

박원순 서울시장이 지난달 30일(현지시각) 스페인 바르셀로나에서 도심 업무빌딩에 임대나 분양주택을 조성하고 중산층에게까지 공공주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다고 밝힌 뒤 그 구체적인 내용에 관심이 집중된다. 박 시장의 구상대로라면 그린벨트를 풀지 않고도 도심에 중산층용 공공 임대주택을 공급해 집값을 안정시키고 도심 공동화도 막을 수 있기 때문이다. 하지만 한편에서는 풀어야 할 과제들이 만만찮아 박 시장의 구상을 현실화하기는 쉽지 않다는 지적도 나온다.

2일 서울시 관계자들의 말을 종합하면, 시는 상업지역의 주거용 비율과 용적률을 높이는 내용의 조례 개정을 준비 중이다. 이는 ‘9·13 주택시장 안정대책’에 이어 국토교통부가 지난 9월21일 발표한 주택 공급대책에 따른 후속 조처다. 당시 국토부는 현행 20~30% 이상인 서울 상업지역 내 주거복합 건물의 주거 외 용도 비율을 일괄 20% 이상으로 하향 조정하고, 주거용 부분의 용적률을 현행 400% 이하에서 600% 이하로 높이겠다고 밝혔다. 용적률 인센티브를 받는 건물주는 높아진 용적률의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다. 이 조례는 개정 뒤 3년 동안 한시적으로 시행된다.

서울시는 조례가 개정되면 자연스레 도심의 주택 공급이 늘 것으로 예상하고 있다. 이렇게 확보한 주택을 중산층에게까지 공급하겠다는 것이 박 시장의 구상이다. 다만, 이는 도심에 새롭게 지어지는 건축물에만 적용되기 때문에 시는 기존 업무용 건물을 리모델링하는 등의 방안도 연구하고 있다. 서울시 관계자는 “기존 건물을 리모델링하는 부분은 비용 문제도 있고 법 개정도 필요하기 때문에 쉬운 일은 아니다”라면서도 “관련 내용도 포함해 다양한 공급 방안을 모색하고 있다”고 말했다.

서울시는 민간부문 외에 공공이 도심에 주택을 공급하는 방안도 함께 추진 중이다. 종로구 세운상가 일대가 대표적인 사례다. 세운상가 일대에 주택 등을 공급하는 도시재생사업은 집값 오름을 부추길 우려가 있다는 이유로 지난 8월 정부의 도시재생 사업 선정에서 탈락했다. 하지만 서울시는 정부의 9·21 주택 공급 대책에 따른 도심 주택 공급 방안으로 세운상가 일대의 주거 비율을 높여 새 주택 1000채가량을 공급하는 것을 추가 검토 중이다. 다만, 공공이 소유하고 있거나 확보할 수 있는 도심 업무빌딩이 많지 않아, 공공 주도의 주택 공급에는 한계가 있다는 것이 서울시의 설명이다.

도심에 주택이 들어서 있는 대표적인 도시는 프랑스 파리, 영국 런던, 미국 뉴욕 등이다. 변창흠 세종대 교수(행정학)는 “유럽 대부분의 지역은 상업·업무와 주거지역이 결합해 있다. 특히 프랑스 파리의 도심 건물을 보면 1, 2층에는 상업시설, 그 이상 층은 주거시설이 들어서 있어 도심이 활성화돼 있다”며 “도심 외곽에 주택을 공급하면 도심은 황폐해질 수밖에 없다”고 말했다. 일본 도쿄도 도쿄역 인근 마루노우치 지역을 개발하며 주거·상업·업무·문화시설을 밀집시킨 ‘콤팩트 개발’로 도심 공동화를 막은 것으로 평가받는다.

박 시장의 구상이 현실로 이어지려면 관련 법 개정이 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 변창흠 교수는 “상업 건물은 주거 건물과 달리 주차장 의무 설치 면수도 적고, 소방 규제 등도 느슨하다. 기존 상업·업무 건물에 주택을 공급하기 위해서는 건축법, 주택법 등을 모두 바꿔야 한다”며 “이렇게 하려면 국회 및 중앙정부와 법 개정을 협의해야 한다”고 지적했다.

국토부 주택토지실 관계자도 “사무용 빌딩을 주거용으로 용도 변경하려면 바닥 난방을 넣어야 하고 일조권·주차공간 등도 확보해야 하기 때문에 법적·제도적 검토가 필요하다”며 “공동주택의 기본시설을 갖추지 않은 주택을 도심에 공급하는 것은 결국 주거 여건 악화로 이어질 수밖에 없다”고 말했다.

비용도 문제다. 공실이 발생한 기존 도심 업무빌딩을 주택으로 변경하기 위해선 막대한 리모델링 비용이 들 수밖에 없다. 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시계획학)는 “상업 건물은 기본적으로 구조와 시설이 주택과 전혀 달라, 어쩌면 부수고 다시 짓는 것보다 더 큰 비용이 들 수 있다”고 말했다. 업무빌딩 소유주의 동의를 끌어내야 한다는 점도 넘어야 할 산이다.

주택 공급을 위한 용적률 상향과 고층화도 문제로 꼽힌다. 정석 서울시립대 교수(도시공학)는 “서울 도심의 빈 상업 공간에 주택을 공급하는 것은 좋은 방안이지만 용적률을 높여서 주택을 공급하는 방법에는 반대한다”며 “서울 도심은 이미 충분히 고밀화돼 있다”고 지적했다. 박원순 시장 스스로도 취임 때부터 “무분별한 ‘종 상향’을 막겠다”며 도심 고층화·고밀화를 경계해왔다.

김경욱 채윤태 최종훈 기자 [e-mail]