아파트 분양권·입주권 구입은 전세대출 즉시회수 대상 아니다

당국, 전세대출 제한 오해 6가지 사례 제시

서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

정부가 6·17 부동산 대책 중 전세대출 제한과 관련해 잘못되거나 오해의 소지가 있는 보도 사례가 있다며 이를 명확히 하는 설명자료를 냈다.

금융위와 국토부는 22일 이번 규제는 앞으로 투기지역·투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것이라고 그 취지를 설명했다. 우선 투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출을 제한한다. 시행은 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순부터 시작된다.

다만, 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우에는 예외로 인정된다. △직장이동·자녀교육·부모봉양·요양치료·학교폭력피해 등 실수요로 △구입 아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우이며 △구입 아파트·전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용한다. 당국은 이 세가지 조건을 모두 충족할 필요가 있다며 이는 12·16대책의 예외조치와 동일하다고 설명했다.

또한 전세대출을 신청해 이용 중인 사람이 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출을 즉시 회수한다. 다만 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용을 유예한다. ‘본인의 전세대출 만기’와 ‘본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용이 가능하다. 이는 임대차 기간 간 미스매치를 이용해 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료 후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에는 예외를 인정한다는 취지다.

당국은 또 6·17대책 중 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제대상 아파트 구입 행위와 전세대출 신청 행위라는 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후에 일어나는 경우라며 6가지의 구체적인 예시를 제시했다.

첫째, ‘집을 살 때 3억원 이하였지만 앞으로 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장이 불가하다’는 주장은 사실이 아니라고 당국은 설명했다. ‘3억원 초과 아파트를 구입’한 것이 아니므로 규제대상이 아니라는 것이다

둘째, ‘규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출 연장이 불가하다’는 주장도 사실이 아니다. 마찬가지로 규제대상 아파트를 ‘구입’한 것이 아니므로 규제대상이 아니라는 설명이다.

셋째, ‘규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우’도 규제대상이 아니다. 규제시행일 전 분양권·입주권 및 아파트 구입 계약 체결이 포함된다. 가계약은 제외된다.

넷째, ‘규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우’는 전세대출 회수대상이 아니다. 다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한한다. 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미다.

다섯째, ‘규제시행일 이후 전세대출을 신청해 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부’도 관심이다. 당국은 이번 회수규제 적용시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하므로 대출이 즉시 회수되지 않는다고 설명했다.

여섯째, 빌라·다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입시 규제적용 여부다. 당국은 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상이 아니라고 밝혔다.

박현 기자 [e-mail]