양도세 ‘장특공제’ 축소하면 다주택자가 처분하는 매물 늘어날까?

여당 초고가 주택 장기보유 특별공제 축소 추진
“매물 증가 효과는 크지 않지만
다주택 추가 보유는 억제할 것”

<한겨레> 자료 사진

당정이 부동산 세제 개혁의 마지막 퍼즐로 1주택자 양도소득세 조정안을 꺼내든 가운데 개편안이 시행됐을 때 주택시장에 끼칠 영향이 주목되고 있다.

더불어민주당 정책위원회 수석부의장인 유동수 의원은 지난 2일 주택 양도소득세 비과세 기준과 장기보유 특별공제를 실거주하는 1주택자 위주로 현실화하는 내용을 뼈대로 한 소득세법 일부 개정 법률안을 대표 발의했다. 이 개정안은 지난 6월18일 민주당 부동산특별위원회가 제안하고 두 차례의 의원총회에서 확정된 것이다.

개정안은 우선 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준을 현행 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향 조정했다. 이는 고가주택의 현실적 기준을 높인 것으로, 법 시행일 이후 최초 양도하는 주택부터 적용된다. 개정안은 또 현재 1가구 1주택자가 양도차익과 관계없이 보유 기간과 거주 기간별로 각각 40%씩 최대 80%를 일괄 적용받던 장기보유 특별공제(장특공제)를 조정했다. 개정안은 거주 기간별 공제율은 현행 최대 40%를 유지하는 반면 보유 기간별 장기보유 특별공제율은 양도차익이 최대 15억원을 초과하는 초고가 주택의 경우 현행 40%에서 10%로 대폭 축소했다. 또 다주택자가 1주택이 되는 경우 적용하는 장기보유 특별공제 기산점은 현행처럼 해당 주택 취득 시점으로 소급 적용하지 않고 2023년 1월 이후부터는 1주택이 된 시점부터 적용하기로 변경했다.

부동산 업계에선 1주택자의 양도세 비과세 기준이 12억원으로 높아지면 시가 9억~12억원 주택의 세부담이 줄어드는 것 외에 큰 변화는 없을 것으로 본다. 그러나 장특공제 축소는 파장이 작지 않다는 전망이 나온다. 고가주택을 소유한 1주택 또는 2주택자, 고가주택을 구입하려는 예비수요자 등으로선 경우의 수를 따져봐야 할 게 많아졌기 때문이다. 특히 고가주택을 포함한 2주택 보유자는 양도차익이 큰 이른바 ‘똘똘한 한 채’는 남겨두고 다른 한 채는 내년 말까지 처분해야 하는지 고심하게 될 가능성이 제기된다. 1주택자의 경우 개정안 시행 전에 취득했던 주택은 종전대로 최대 80%의 장특공제를 적용받는다. 그러나 다주택자의 경우 내년 말까지 1주택자로 변신해야 장특공제를 종전대로 적용받을 수 있기 때문이다.

이에 시장에선 장특공제 축소만 유예한 이번 개정안은 다주택자가 장기 보유한 1주택에 대한 양도세 감면을 유지하려면 다른 주택은 법 시행 전인 내년 말까지 가급적 처분하라는 메시지라고 해석하고 있다. 그러나 다주택자의 경우 처분할 사람들은 이미 처분했고 그렇지 않은 다주택자의 경우 현행 중과세 세율(최고 60~70%)이 바뀔 때까지 장기보유하거나 증여로 돌아서는 등 ‘버티기’에 들어간 상황이어서, 이번 장특공제 축소에 따른 매물 유도 효과는 크지 않을 것으로 보는 시각이 많다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “최근 1~2년새 다주택자 양도세가 유예기간을 두고 잇따라 중과세됐는데도 팔지 않고 있던 사람이 이번 조처로 매각에 나설 가능성은 크지 않다”며 “다만, 앞으로 초고가 1주택자의 경우 세부담으로 인해 단기간에 매각하기가 어려워지면 ‘똘똘한 한 채’의 매물 잠김 현상을 더 부추길 수 있다”고 말했다.

한편에서는 이번 장특공제 축소는 다주택자의 매각을 유도하기 위한 것이라기보다 1주택자라도 초고가 주택에서 큰 양도차익이 생겼을 때는 양도세를 좀더 무겁게 부과해 ‘과세 형평성’을 제고하려는 데 초점이 맞춰졌을 뿐이라고 보는 해석도 있다. 다주택을 소유해도 장기간 보유하면 ‘똘똘한 한 채’의 절세가 가능했던 허점을 메꿔 고가주택을 포함한 다주택 보유를 억제하는 측면에서 효과가 기대된다는 것이다.

최종훈 기자 [e-mail]