[Q&A] 도심 공공주택 윤곽…전용 84㎡ 6억~7억선에 2026년 입주

증산4구역 등 도심 공공주택 복합사업
2023년 사전청약 이어 이듬해 본청약·착공 할듯

영등포역 인근의 도심 공공주택 복합사업 후보지인 연립·다세대주택 지역 모습. 연합뉴스

서울 은평구 증산4구역 등 4곳이 도심 공공주택 복합사업(공주복) 예정지구로 지정되면서 일반공급 분양가와 분양 및 입주시기 등 공급의 구체적인 윤곽이 드러났다. 분양가는 5억원~7억원대, 2023년께 사전청약을 거쳐 이르면 2026년 입주가 가능한 일정이다. 그밖의 궁금증을 질의·응답 방식(Q&A)로 정리했다.

① 공급 속도 얼마나 빠른가

국토부는 속도가 가장 빠른 증산4구역(4112호), 연신내역(427호), 쌍문역 동측(646호), 방학역(409호) 등 공주복 4곳의 경우 늦어도 2023년 상반기에 사전청약이 가능하다고 보고 있다. 이어 2024년 상반기 본 청약 및 착공을 거쳐 2026년 하반기 또는 2027년 상반기에 입주가 가능한 일정을 세우고 있다. 사실상 지구 지정(2021년)부터 입주(2026년~2027년)까지 5~6년이 걸리는 셈이다.

이는 민간 재개발 대비 10년 가까이 기간을 단축한 것이라는 게 국토부의 설명이다. 국토부가 2019~2020년 서울에 입주한 일반 정비사업 단지의 사업소요기간을 조사한 결과 지구 지정 후 입주까지 평균 15~16년이 걸리는 것으로 나타났다.

공급기간 단축이 가장 많이 이뤄지는 구간은 ‘지구 지정-사업계획인가-관리처분인가’ 단계다. 민간 재개발은 지구 지정부터 사업계획인가에 5~6년, 사업계획인가부터 관리처분인가까지 3~4년 등 관련 인허가에만 8~10년이 소요된다. 반면 공공이 주도하는 공주복은 사업계획인가와 관리처분인가를 ‘복합사업계획인가’로 통합 추진하면서 이 기간을 1년으로 줄였다.

② 일반공급 물량 얼마나 되나

10월 예정지구로 지정된 뒤 연내 본 지구 지정이 유력한 4곳은 전체 공급 물량 5594호 가운데 절반이 넘는 2996호가 일반공급 물량으로 풀린다. 지구별로는 방학역이 74%(409호 중 302호)로 일반공급 비중이 가장 크고 다음으로 연신내역 63%(427호 중 267호), 쌍문역 동측 57%(646호 중 277호), 증산4구역은 50%(4112호 중 2058호) 순이다.

③ 일반공급 분양가는 얼마인가

분양가상한제(분상제)를 적용받는 일반공급 분양가는 전용 59㎡는 5억원대, 84㎡는 6억~7억원대로 추정되고 있다. 이는 시세 60% 수준이라는 게 국토부의 설명이다.

연신내역은 59㎡ 5억8천만원, 84㎡ 7억5천만원으로 가장 높은 수준을 보였고 증산4구역은 각각 5억8천만원, 7억3천만원으로 추정됐다. 쌍문역 동측(5억2천만원, 6억7천만원)과 방학역(5억원, 6억4천만원)은 84㎡도 6억원대다.

공주복에서 공급되는 주택은 공공주택지구로 지정해 공급하는 공공분양 주택으로 실거주 의무가 최대 5년까지 부여된다. 올해 2월부터 시행되는 주택법 시행령에 따라 분양가상한제 적용 공공택지의 경우 시세 80% 미만이면 실거주 의무 기간 5년을 부여한다.

④ 토지주 추가부담금은 얼마인가

해당 지구 토지주(민간재개발의 조합원)는 평균 8천만∼1억3천만원을 추가로 내면 아파트를 공급받을 수 있다. 국토부는 토지주 추가부담금이 민간 재개발이 추진되는 경우 부담해야할 1억3천만~1억9천만원에 견줘 30% 이상 절감된다고 밝혔다.

토지주에게 공급되는 아파트 공급가격은 전용 59㎡은 4억원대, 84㎡은 6억원대로 분상제가 적용된 일반공급 분양가와 큰 차이가 나지 않는다. 일반공급 분양가를 높여 토지주(조합원) 추가부담금을 낮추는 민간 재개발과는 다른 대목이다. 국토부 관계자는 “일반공급 분양가를 높이지 않아도 용적률 및 기부채납비율 등 규제 완화 인센티브를 통해 충분한 수익성이 확보되기 때문에 주민 추가부담금 완화가 가능하다”고 말했다. 실제 연신내역의 용적률은 600%, 방학역은 580%에 달하는 등 파격적인 용적률 규제 완화 인센티브를 받았다.

공공임대 비율도 민간 재개발의 경우 20%를 확보해야하지만 공주복은 저층주거지는 10%, 역세권은 15%로 완화했다. 원주민 재정착을 위한 공공자가 주택이 10% 가량 들어가는 점을 고려하면 공익성 있는 공공주택이 20%~25%로 민간재개발보다는 높다. 국토부는 공공자가 주택은 한국토지주택공사(LH) 재원을 투입하는 것으로 수익성에 영향을 미치지 않는 쪽으로 사업을 설계했다고 밝혔다.

⑤ 현금청산 및 전매제한 등 투기방지대책은 없나

우선 공주복 지구의 경우 올해 6월29일 이후 주택이나 토지를 매수한 토지주는 우선공급권을 받을 수 없고 현금 청산 대상이다. 토지주들의 우선공급권은 일반 분양권과 동일하게 소유권 이전 등기 시까지 전매제한이 설정된다. 또 공주복 우선공급권을 받으면 우선공급 계약일로부터 5년 내 다른 공주복이나 재개발·재건축 등 다른 민간 정비사업 우선공급권을 받을 수 없다. 다만 토지주들은 입주 뒤 소유권 이전을 마치면 전매제한이나 실거주 의무 등의 규제는 받지 않는다.

진명선 기자 [e-mail]