임대차법 논란 속에 …서울 전셋값도 더 뛰어

감정원 주간 조사, 7개월만에 최대폭 상승
강남권 주도…강동 가장 크게 올라
동작·성동·마포 등도 오름세 지속
시장에선 “신규 계약 집주인들이
임대료 최대한 올리기 때문” 분석
‘전세의 월세 전환’ 우려 논란 계속
정부 “4년 뒤 전환 유인 크지 않아”
전문가 “임대차법보다 금리가 좌우”

연합뉴스

서울 아파트 전셋값이 심상치 않다. 지난해 7월 첫째 주부터 58주 연속 오른데다, 최근 정부의 부동산 대책이 쏟아지는 가운데서도 오름폭이 더 가팔라지는 모습이다. 시장에서는 지난 3일부터 전격 시행된 계약갱신청구권제와 전월세 상한제의 정착 과정에서 집주인들이 임대료를 올리는 일부 부작용이 나타나고 있는 것으로 보고 있다. 그러나 이들 제도를 포함한 ‘임대차 3법’이 전세의 월세 전환을 앞당길 것이라는 전망과 관련해서는 논란이 계속되고 있다. 되레 ‘임대차 3법’이 전세의 월세 전환 속도를 늦추는 효과가 있다는 반론도 만만치 않다.

6일 한국감정원의 ‘주간 아파트값 동향’을 보면, 3일 기준으로 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.17%를 기록했다. 이는 지난주(0.14%)보다 상승폭이 커진 것이며, 주간 기준으로 보면 지난해 12월30일(0.19%) 조사 이후 7개월여 만에 최대 상승했다.

고가 전세가 많은 ‘강남 4구’가 서울 전셋값 상승세를 주도했다. 강동구(0.31%)는 지난주(0.28%)에 이어 서울에서 전셋값이 가장 크게 올랐다. 지난주 각각 상승률이 0.24%, 0.22%였던 강남구와 송파구는 이번주 0.30% 올라 상승폭을 키웠고 서초구도 지난주 0.18%에서 이번주 0.28%로 오름폭을 키웠다. 송파구 잠실리센츠 전용 59.9㎡는 지난달 31일 보증금 8억5천만원(20층)에 전세계약이 이뤄지며 신고가를 기록했다.

동작구(0.27%)와 성동구(0.23%), 마포구(0.20%) 등도 전셋값 상승세가 계속됐다. 동작구는 흑석·노량진동 위주로 오르며 지난주(0.19%)보다 상승폭을 키웠고, 성동구는 역세권과 학군 수요가 있는 행당·하왕십리동 등이 상승해 지난주(0.21%)보다 더 올랐다.

시장에서는 계약갱신청구권제와 전월세 상한제 도입으로 전세 계약기간이 4년으로 늘어나고 계약갱신 때 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 신규 계약 때 보증금을 최대한 올려 받으려 하면서 전셋값이 뛰는 것으로 분석하고 있다. 예컨대 서울에서 전셋값 오름폭이 가장 큰 강동구에서는 집주인들이 입주한 지 얼마 되지 않은 신축 아파트를 처음 전세로 내놓으면서 기존 전세 시세보다 1억~2억원가량 크게 올린 전세금으로 계약하는 경우가 속출했다. 전월세 상한제는 최초 전세 계약에는 적용되지 않기 않기 때문이다.

그러나 최근 윤희숙 미래통합당 의원이 ‘임대차 3법’의 최대 부작용으로 꼽은 ‘전세의 월세 전환’ 우려와 관련해서는 논란이 이어지고 있다. 집주인으로서는 보유세 부담이 늘고 4년간 전셋값도 올리기 어려워진 데 따라 기존 전세를 보증부 월세(반전세)나 월세로 돌리고 싶어하는 경향이 커진 것은 사실이다. 그러나 전세금을 안고 ‘갭투자’를 한 집주인의 경우 현금부자가 아닌 한 기존 전세금을 돌려주기 쉽지 않다. 또 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2년 계약기간이 끝나도 전셋집을 월세로 돌리는 게 불가능하다. 전세 계약기간이 끝나는 4년 뒤에는 전세가 실종될 것이라는 우려도 근거 없는 과장이라는 게 정부의 판단이다. 국토교통부 주택정책과 관계자는 “4년 뒤에 월세 전환이 이뤄지더라도 현행 4%인 전환율이 더 낮아질 예정이고, 보증금뿐만 아니라 월세에도 전월세 상한제가 적용되는 점을 고려하면 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인이 크지 않을 것”이라고 말했다.

저금리로 인해 전세가 월세로 전환되는 흐름은 불가피하지만 속도는 예단하기 쉽지 않다는 지적도 나온다. 국토부의 ‘주거실태조사’를 보면, 수도권의 전월세 가구 중 전세 비중은 2014년 53.9%에서 2019년에는 46.3%로 5년 만에 7.6%포인트 낮아졌다. 금리 하락기인 2014~2016년에 전세 비중이 눈에 띄게 줄었으나 2018~2019년에는 46.3% 수준을 유지했다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “과거의 경험으로 볼 때 앞으로 전세의 월세 전환 속도 역시 ‘임대차 3법’보다는 금리 수준이 좌우할 전망”이라고 짚었다.

최종훈 기자 [e-mail]