15억원 이상 아파트 2025년 시세 반영률 90%…세부담 커진다

부동산 공시가격 현실화 계획 시안
어느방안이든 2025년이 분수령

9억원~15억원은 현실화율 80%
15억원 이상은 90% 도달할 듯

강남권 20억원대 아파트 세부담↑
“부동산 투기 근절 뜻 시장에 전달”

한겨레 자료사진

국토연구원이 공개한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 시안은 제시된 3가지 방안 중 어느 방안을 따르더라도 15억원 이상 고가아파트의 세부담이 가장 크게 늘어날 것으로 보인다.

27일 발표된 시안은 현실화 목표치와 도달 기간 조합에 따라 3가지 방안을 제시했지만, 2025년을 기점으로 9억~15억원 주택은 시세반영률(현실화율) 80%, 15억원 이상 주택은 90%라는 목표를 달성하도록 설계됐다. 2030년까지 현실화율 90%를 달성하는 ‘90% 방안’을 보면, 9억~15억원 구간은 2025년 현실화율이 84.1%이고, 15억원 이상은 90.0%다. 2020년(69.2%, 75.3%)에 견줘 15%포인트 가까운 인상이다. 2035년을 목표로 15년 동안 시세를 100%까지 반영하는 ‘100% 방안’도 2025년 기준 각각 82.0%, 89.0%다. 9억원 미만은 두 방안 모두 2025년 75% 수준으로 설정됐다.

특히 15억원 이상 주택의 세부담은 당장 5년 내 크게 늘 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 분석 결과, 올해 공시가격 현실화율이 79.5%(시세 22억원, 공시가격 17억4800만원)인 잠실엘스 전용 84㎡는 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 올해 818만원에서 현실화율이 90%가 되는 2025년 3438만원으로 4.2배 증가한다. 공시가격 현실화율 72.5% 수준인 반포아크로리버파크의 경우 3.0배 증가했다.

국토교통부가 2023년까지 세부담을 계산한 자료에서도 15억원 이상 공동주택의 세부담 증가가 가장 컸다. 2020년 현재 시세 2억원 공동주택은 ‘90% 방안’이나 ‘100% 방안’ 모두 올해 보유세 19만원에서 2023년 22만원으로 3만원 느는 데 그쳤다. 8억원 주택도 두 방안 모두 132만원에서 186만원으로 54만원 늘어 증가율이 40%였다. 반면 시세 21억원 주택은 90% 방안의 경우 올해 737만원에서 1340만원으로 80%가량 증가했다.

정세은 참여연대 조세재정개혁센터 실행위원(충남대 경제학과 교수)은 “종부세율을 강화한 기존 정책과 이번 공시가격 현실화 로드맵이 함께 작동하면 부동산 투기를 근절하겠다는 뜻이 시장에 제대로 전달될 것으로 보인다”고 말했다.

9억원 미만 주택의 경우 목표치 도달 시점이 늦춰진 것과는 별개로, 개별 주택별로 연 1%포인트의 현실화 제고율이 적용되는 ‘균형 기간’에 세부담이 일정 부분 늘 것으로 보인다. 9억원 미만 주택 가운데 현실화율 평균과 오차 범위가 ±5%를 초과하는 주택이 279만호에 달해, 이들을 평균으로 끌어올리는 과정에서 세부담이 늘어날 여지가 있다는 것이다. 9억원 이상은 87만호로 상대적으로 적었다.

현재 가장 유력한 방안으로는 더불어민주당이 거론한 ‘90% 방안’이 꼽히는데, 연구진이 90% 방안에 대해 “현실화율이 낮은 일부 주택의 경우 (현실화율 제고 과정에서) 조세 부담 완화가 필요하다”고 밝힌 것도 이러한 이유 때문인 것으로 보인다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 27일 원내대책회의에서 “정부와 협의해 중저가 1주택을 보유한 서민·중산층에 대해서는 재산세 부담이 증가하지 않는 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 진명선 기자 [e-mail]