“1000만채 지어도 무주택자엔 찔끔”…변창흠, 차익 최소화 공공주택 ‘의지’

2007년 교수시절 신문칼럼
공공주택 첫 분양자에 과도한 차익
무한공급 안 된다면 대안 찾아야
저렴한 토지임대·환매조건부 제시

2019년 황해문화 게재 글
1970~80년대 막대한 물량 공급에도
자가율 80년 58.6%→2015년 56.8%
무주택자 아닌 유주택자만 배불려

변창흠 국토부 장관 내정자가 8일 오전 정부과천청사 서울지방국토관리청에 마련된 청문회 준비 사무실에 출근하고 있다. 연합뉴스

변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 차기 국토교통부 장관에 지명되면서, 변 후보자의 오랜 소신으로 알려진 ‘공공자가주택’에 대해 관심이 쏠리고 있다.

8일 변 후보자가 2000년대 세종대 교수 시절부터 최근 엘에이치 사장 시절 공공자가주택에 대해 언급한 보도와 학술지 게재 글 등을 살펴보면, 공공자가주택은 ‘공공성이 강화된 공공분양주택’이다. 2007년 세종대 부동산학과 교수 시절 <서울신문>에 쓴 칼럼을 보면 “분양가 인하로 최초 분양자에게 과도한 시세차익을 안겨주는 공공분양주택이 문제라면, 또한 민간임대주택에서 주거 불안정에 시달리는 무주택 서민들에게 무한정 공공임대주택을 공급할 수 없다면, 새로운 대안을 찾아나서야 한다”며 공공자가주택으로 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 예시로 들었다.

최초 분양자가 건물에 대한 소유권만 갖고, 토지에 대한 소유권은 공공이 갖는 토지임대부 주택은 땅값이 빠진 만큼 저렴한 분양가에 공급할 수 있다. 환매조건부는 소유권을 최초 분양자에게 주되, 매도할 때 시장(전매)이 아닌 공공(환매)에만 되팔 수 있도록 함으로써 시세차익을 사회가 공유할 수 있다. 특히 2006년 지방선거 때 ‘반값 아파트’로 등장한 환매조건부 주택은 군포 부곡지구에 시범도입 됐으나, 청약 신청이 많지 않아 실패했다는 평가를 받았다. 토지임대부 역시 이명박 정부 시절 서초 보금자리 주택에 1억원대로 공급했으나 현재 10억원대로 거래되고 있어 ‘로또 분양’ 문제를 해결하지 못한 실패 사례로 회자된다.

다만 변 후보자의 글들을 보면, 변 후보자는 당시의 실패는 분양가를 획기적으로 낮출 수 있는 법적 근거를 마련하지 않고 주먹구구식으로 도입한 탓이라는 견해를 견지하고 있는 것으로 보인다. 지난해 4월 엘에이치 사장으로 부임한 변 후보자는 지난해 8월 국토부 기자들을 만나 “공공이 시세보다 저렴하게 주택을 공급하되 추후 개발이익 일부를 회수하는 환매조건부 주택 제도를 도입하는 것이 합리적”이라며 “경기도 군포에서 시범사업이 진행되었는데, 당시 성공은 못 했지만 만약 (시범사업을) 판교 등에서 했으면 대박이 났을 것”이라고 밝히기도 했다.

특히 변 후보자는 유신정권(250만호 주택건설 10개년 계획), 전두환 정부(주택 500만호 건설사업), 노태우 정부(주택 200만호 건설, 수도권 5개 신도시 개발사업)까지 1970~80년대 천만호에 가까운 주택 공급이 이뤄졌지만 오히려 자가점유율이 떨어지고 있는 한국 부동산 시장의 부익부 빈익빈 현상을 문제로 지적했다. 2019년 3월 <황해문화>에 쓴 ‘주택공급정책은 만병통치약인가’에서 그는 이 같은 주택 대량 공급에도 1980년 58.6%이던 자가점유율이 2015년에 56.8%로 오히려 1.8%포인트 감소했다고 밝혔다. 특히 2013~2016년 개인소유 주택 증가분 23만2102호 가운데 무주택자 매입은 22.4%(5만2028호)에 그쳤고, 77.6%(18만74호)는 유주택자가 사들인 사실을 들어 현재의 주택 공급 방식은 자산 불평등을 심화하는 한계가 있다고 봤다.

한편 문재인 대통령은 이날 홍남기 경제부총리로부터 업무보고를 받는 자리에서 “(변창흠) 신임 장관 후보자가 구상하고 있는 공급 방안을 기재부도 함께 충분히 협의하는 등의 특별한 노력을 기울여주기 바란다”고 말했다.

진명선 이완 기자 [e-mail]