재개발·재건축…공공이 잘할까? 민간이 잘할까?

연합뉴스

재개발·재건축, 공공이 잘할까? 민간이 잘할까? 정부가 2·4 대책에 따른 노후 도심 공공개발 1차 후보지의 토지주 수익률을 민간 대비 최대 30% 높은 수준으로 제시한 가운데, 재개발·재건축을 원하는 주민들이 공공과 민간 사이에서 고심할 것으로 보인다. 특히 노후도가 높아 개발이 시급한 곳이 서울 강북권에 포진해 있는 만큼 공공과 민간이 강북 재개발·재건축을 놓고 경쟁을 벌이는 모양새다. 공공 개발의 성패는 시장을 지배하고 있는 ‘강남 재건축 신화’를 넘어서는 데 있다는 지적이 나온다.

용적률 380% vs 269%

지난 31일 발표에서 국토교통부는 사업성과 직결되는 용적률의 경우 2·4 대책에 따른 공공 개발이 민간 재개발 대비 111%포인트(민간 269%, 공공 380%)까지 상향할 수 있다고 밝혔다. 그밖에 서울시의 층수 규제인 ‘35층 룰’ 역시 세부 계획 수립 과정에서 완화될 가능성이 있다. 국토부 관계자는 “31일 발표한 21곳의 조감도를 만들 때는 일단 35층 룰에 맞춘 것으로 안다”며 “세부 계획을 세울 때 필요하다면 35층을 고집하지 않을 것”이라고 말했다.

용적률 규제 완화를 통한 사업성 확보는 공공이 민간을 압도할 수 있는 포인트다. ‘만년’ 재건축 후보지인 강남구 대치동 은마아파트는 2017년 8월 ‘최고 층수 49층’으로 재건축 계획안을 서울시에 제출했으나 퇴짜를 맞기도 했다. 은마아파트의 재건축 용적률은 299.9%로 알려져있는데, 이는 정부가 8·4 대책을 통해 제시한 공공재건축(공공 참여형 고밀 재건축)에서 허용하는 최대 500%에 크게 못미치는 수준이다.

다만 서울시장 보궐선거에서 “일주일 안에 재개발·재건축 규제를 다 풀겠다”고 공언한 오세훈 국민의힘 후보가 당선될 경우 규제 완화 측면에서 공공과 민간의 차별성이 사라져 판도가 달라질 수 있다. 다만 부동산 가격 급등으로 자산불평등이 극심한 상황에서, 개발이익의 공유 없는 무분별한 규제 완화에 대한 사회적 논란이 변수다.

조합원 분담금 1억5천만원 vs 2억6천만원

재개발·재건축 사업의 ‘사업성’은 조합원들이 아파트를 분양받는 과정에서 추가로 부담하는 ‘조합원 분담금’의 수준이 결정한다. 국토부가 토지주 352명에 면적 2만7천㎡ 규모인 역세권 도심 공공주택 복합사업 모델의 사업성을 분석한 결과를 보면, 민간 재개발의 조합원 분담금이 2억6천만원인 데 견줘 공공개발은 1억5천만원으로 1억원 이상 낮은 것으로 나타났다.

공공개발의 경우 공공임대와 같은 공공주택 기부채납 비율이 높아 조합원 수익이 크지 않을 것이라는 평가와는 상반된 결과다. 용적률 완화로 인해 전체 공급물량이 40% 가까이 늘다보니 공공주택 기부채납 비율을 높여도 조합원 수익으로 돌아오는 일반분양 물량이 민간 재개발보다 크게 늘기 때문인 것으로 분석된다.

‘민간 재건축이 수익성이 높다’는 것은 주로 강남권 재건축에서 비롯된 통념인데, 강북 쪽에는 통하지 않을 가능성이 높다. 백준 제이앤케이(J&K) 도시정비 대표는 “은마아파트 등 강남권·한강권 재건축 단지가 공공재건축을 거부하는 이유는 수익성 문제보다는 공공임대에 대한 정서적 거부감 때문”이라며 “공공기여 없이도 수익을 낼 수 있는 재건축 규제 완화를 원하는 이유”라고 말했다.

지난해 7월부터 민간 아파트에도 적용되는 분양가상한제도 민간 재개발·재건축의 수익성을 제한하는 요인이다. 분양가상한제 이전에는 일반분양가를 높여 조합원 수익을 확보할 수 있었다. 주택도시보증공사(HUG)가 2016년부터 고분양가 심사를 통해 일반분양 가격을 통제한 이래 강동구 둔촌주공 등 재건축이 난항을 거듭하고 있는 것도 일반분양을 통한 수익성 확보가 분양가 통제 제도 아래에서 쉽지 않다는 것을 보여준다.

주민 동의 3분의 2 vs 4분의 3

현재 도시정비법에 따라 추진되는 재개발·재건축 추진에 필요한 주민 동의 비율은 4분의 3이다. 이는 5·6 대책을 통해 나온 공공재개발, 8·4 대책의 공공재건축에도 동일하게 적용된다. 다만 2·4 대책을 통해 제시된 좀더 강화된 형태의 ‘공공개발’은 동의비율 3분의 2로 완화됐다. 이에 따라 31일 발표된 도심 공공주택 복합사업 후보지 21곳은 기존 재개발보다 완화된 기준인 주민 3분의 2 동의 비율을 충족할 경우 사업을 추진할 수 있다.

동의 비율은 낮지만 공공개발의 경우 원주민 재정착 대책 및 세입자 이주 대책을 강화하겠다고 약속한 것은 사업 속도에 영향을 미칠 것으로 보인다. 민간 재개발·재건축은 이같은 세입자의 경우 이주비를 지급하는 수준에 그치기 때문에 주민 동의 비율만 충족하면 된다.

진명선 기자 [e-mail]