6월부터 전·월세 계약도 신고해야…‘주택임대차신고제’ 총정리

신고 대상부터 방법까지…주택임대차신고제 완벽 Q&A

한겨레 자료사진

6월1일부터 체결되는 임대차 계약에 대해 주택임대차신고제가 실시된다. 2006년 매매 거래 신고제가 도입된 지 15년 만에 임대차 거래에도 신고제가 도입되는 것이다. 주택임대차신고제는 주거 관련 단체들이 임차인 권익 보호를 위해 줄기차게 요구해온 제도로 임차인 쪽의 신고 유인이 더 클 것으로 보인다. 임차인 입장에서 주택임대차신고제와 관련해 반드시 알아야 할 체크포인트를 총정리했다.

① 모든 계약을 다 신고하나?

금액 기준과 지역 기준이 있다. 금액으로는 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과 계약이 신고 대상이다. 국토부는 금액 하한을 설정한 것에 “확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 임차보증금 최소금액과 신고 능력 부족이 우려되는 고시원과 비주택 임차가구의 월차임 평균액을 감안했다”고 밝혔다. 현재 서울은 1억5천만원, 경기 대다수 지역과 세종은 1억3천만원, 광역시는 7천만원, 그 외 지역은 보증금 6천만원까지 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있다.

지역으로는 서울·인천·경기 등 수도권과 지방 광역시, 세종시, 제주도 전역과 도 지역의 시 지역에 적용된다. 예를 들어 10개 시와 13개 군이 있는 경상북도의 경우 13개 군 지역의 임대차 계약 당사자는 신고 의무가 없다. 국토부에 따르면 지난해 확정일자를 받은 임대차계약 건 217만 건 가운데 경기도를 뺀 도 관할 군 지역에서 이뤄진 것은 3만6천건으로 1.7%에 불과했다.

금액과 지역 등 신고 대상이 아닌 계약은 신고할 수 없으며 다만 신고 대상이 아닌 경우 확정일자 부여 신청은 기존 방식대로 주민센터를 방문해 처리할 수 있다.

② 갱신 계약도 신고하나?

신고해야 한다. 다만 갱신 시에 보증금이나 월세 등 임대료에 변동이 없으면 신고 대상이 아니다. 또한 6월1일 이후에 계약 내용에 변경이 없는 묵시적 갱신의 경우에도 신고 대상이 아니다.

③ 어디서 하나?

임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)으로 신고할 수 있다. 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하면 검색 결과가 노출된다.

임대차신고를 할 수 있는 온라인 시스템은 6월1일 9시에 개시되며 온라인에서는 24시간 신고가 가능하다. 임대차신고와 확정일자 신청이 통합됐다는 점을 고려하면, 기존에 확정일자 신청을 위해 주민센터를 방문하는 번거로움이 사라질 것으로 보인다.

④ 신고할 때 필요한 서류는?

계약서만 있으면 된다. 온라인 상에서는 계약서를 캡처해 올리면 된다. 계약서가 없어도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고할 수 있지만 임차인과 임대인이 공동 날인한 계약서가 가장 확실하다.

⑤ 언제 하나?

매매 거래 신고 기한과 똑같이 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 기한 내 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 내년 5월31일까지 1년 동안 운영되는 계도 기간에는 과태료가 부과되지 않는다. 국토부는 계도기간 이후에도 자진 신고 시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하겠다고 밝혔다.

⑥ 확정일자 신청이나 전입신고는 따로 해야하나?

임대차신고 기한인 계약 이후 30일 이내에 전입할 경우에는 전입신고를 하면서 임대차신고와 확정일자 신청 등 3가지 행정절차를 원스톱으로 할 수 있다. 반면 임대차신고 기한인 30일 이후에 전입할 경우에는 임대차신고를 30일 이내 먼저 하고 나중에 실제 전입할 때 전입신고를 따로 해야한다.

확정일자 신청은 이번에 임대차신고에 통합됐다. 임대차신고와 동시에 자동적으로 확정일자가 부여되기 때문에 임대차신고 의무가 있는 계약은 별도로 확정일자 신청을 할 필요는 없다. 기존에 확정일자 신청 당시 부과되던 600원의 수수료도 면제된다.

⑦ 공인중개사한테 맡길 수는 없나?

애초 공인중개사에 신고 의무를 부과하는 입법이 추진됐으나 공인중개사들의 거센 반발로 철회됐다. 따라서 법적으로 신고 의무가 있는 주체는 임차인이나 임대인이다. 둘 중 1명이 임대차계약서를 제출하면 되는데 먼저 신고가 이뤄질 경우 상대방에게 통보가 된다.

공인중개사 등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장을 첨부하면 신고가 가능하다. 국토부는 공인중개사가 온라인 신고를 위임받아 할 수 있도록 부동산거래관리시스템에 위임장을 등재할 계획이라고 밝혔다.

⑧ 제주 한달살이도 신고해야 하나?

단기 임대차계약의 경우 대상지역 및 금액에 해당되면 신고 대상이다. 다만 전입신고가 되어 있는 실거주지가 있는 경우처럼 일시적 사용이 명백한 경우라면 신고대상에서 제외된다. ‘제주 한달살이’ 등 지방에서 단기로 이뤄지는 숙박 등은 신고 대상이 아니다.

고등학교나 대학교와 같은 교육시설의 학교 기숙사는 일반적인 주거용 임대차계약 형식을 취하지 않기 때문에 신고 대상에서 제외키로 했다. 반면 회사 기숙사는 신고해야 한다.

진명선 기자 [e-mail]