[사설] 2·4 대책 ‘민간참여 유인-투기억제’ 조화 찾아야

변창흠 국토교통부 장관이 2025년까지 전국에 83만호의 주택을 공급하겠다고 발표한 다음날인 5일 서울역 일대 노후주택 동네를 살펴보고 있다. 사진공동취재단

공공 주도로 2025년까지 서울 32만호를 포함해 전국에 83만호의 신규주택을 공급하겠다는 ‘2·4 대책’이 양쪽에서 상반된 비판을 받고 있다. 한쪽은 공공 주도 방식과 투기 억제책을 공격한다. 다른 쪽은 재건축 초과이익환수 면제 등 인센티브와 규제완화가 지나쳐 투기꾼만 좋을 수 있다고 우려한다. 2·4 대책이 성공하려면 정부가 민간 참여 유인과 투기 억제라는 두가지 난제를 조화시키는 최적점을 찾는 게 관건이다.

보수언론은 사업 대상 지역에서 신규로 사들인 주택 등 부동산에 대해 공공개발이 이뤄져도 아파트 우선공급권을 주지 않고 현금청산하기로 한 것에 대해 “과도한 재산권 침해”라고 주장한다. 심지어 이를 소급 적용하는 것은 위헌 소지가 있다고 비판한다.

신규 취득자의 불편이 있을 수 있지만, 지나친 주장이 아닐 수 없다. 우선공급권을 주지 않는다고 해서 무조건 뺏는 게 아니다. 주변 시세에 준하는 감정가에 따라 현금청산이 이뤄진다. 사업 대상으로 선정되면 가격 상승에 따른 이득도 예상된다. 또 공공 주도 재건축·재개발은 정부가 강제하는 게 아니라, 주민 동의가 필요하다.

무엇보다 투기 억제라는 공공적 목적을 위한 대책이다. 이를 반대하는 것은 사실상 투기판을 방치하자는 지극히 위험한 발상이다. 기존 투기과열지구 내 재개발·재건축도 각각 관리처분계획인가와 조합설립 이후 매수자는 우선분양권을 주지 않는다.

반면 초과이익환수 면제, 2년 실거주 우선공급권 조건 면제, 기존 방식보다 10~30%포인트 추가수익 보장은 과도한 인센티브 제공과 규제완화 사례로 꼽힌다. “투기는 용납하지 않겠다”던 정부로서는 대규모 주택공급을 위한 일종의 고육지책이다. 재개발·재건축 지역 등은 대부분 개인 땅이다. 소유자가 응하지 않으면 83만가구 공급은 탁상공론에 그치게 된다.

용적률 상향 등을 통해 늘어난 물량을 시세보다 싸게 공공주택으로 공급하는 것은 이런 인센티브와 규제완화의 반대급부라 할 수 있다. 따라서 공공 주도를 ‘시장간섭’으로 몰아붙이며, 주택공급을 아예 민간에 맡기라는 보수의 주장은 일고의 가치도 없다.

민간의 참여 유인이 적을 경우 정부의 주택공급 약속은 공수표로 끝날 수밖에 없다. 반면 투기 억제에 실패하면 주택공급은 늘어나도 집값 안정에 실패하게 된다. 정부가 중심을 잡고 흔들리지 않아야 한다.