부동산 급등이 인구를 줄인다…위험한 ‘자학적 균형’

[윤기영의 원려심모]
미래의 눈으로 본 부동산 문제

부동산 문제를 둘러싼 논란은 현재의 나와 미래의 나가 싸우는 것과 같다. 한겨레 자료사진

경제성장률이 낮아지면 부동산 가격이 오른다고?

부동산 가격이 이상 급등했다. 코로나 19로 경제상황이 좋지 않으며, 하반기에는 더욱 경제 상황이 나쁠 것으로 전망됨에도 불구하고 부동산 가격이 급등했으니 이상 급등이다. 경제성장이 뒷받침되지 않은 상태에서 부동산 가격이 급등했다는 것은 경제 시스템이 병들었다는 것을 의미한다. 부동산 가격이 급등함에 따라 가계부채도 빠르게 증가했다. 한국은행에 따르면 2019년 4분기 가계신용이 1600조원을 넘었다. GDP 대비 97.8%로 주요국 39개국 중 1위를 차지했다. 상황이 심각하다.

부동산 가격의 이상 급등이 우리사회에 심각한 부작용을 가져온다는 것은 강조할 필요조차 없다. 민간기업으로 하여금 혁신에 투자를 하게 하는 것이 아니라 투기로 유인한다. 가치를 통해 이윤을 추구하게 하는 것이 아니라, 가치는 생산하지 않고 이윤만을 추구하게 한다. 이는 자원 배분의 왜곡을 가져온다. 여기에 더해 부동산이 가지는 특수성으로 인해 결혼율을 줄이고 출산율을 줄인다. 시장을 중시하는 경제학자 입장에서는 듣기에 거북할 수 있으나, 부동산은 단순히 경제적 문제가 아니다. 경제를 넘어선, 경제 이상의 문제다.

그리고 경제성장과 부동산 시장이 유리되었다는 주장이 있을 수 있다. 부동산 가격의 상승은 화폐유통량과 금융투자 기법에 의해 지배 받으며 일반 시장과는 독립된 경제논리에 의해 운영된다는 주장이다. 2010년 이후 경제성장률과 대도시 부동산 가격 변동률의 상관관계를 분석하면 피어슨 상관관계가 -0.46으로 강한 음의 상관관계를 보여준다. 경제성장률이 떨어지면 부동산 가격이 상승하는 경향을 강하게 보여주고 있다는 의미다. 2010년 이전의 동향을 보면 이와는 반대의 동향을 보인다. 1996년부터 2009년까지 경제성장률과 대도시의 부동산 가격 변동률의 피어슨 상관계수는 0.64를 보인다. 이는 강한 양의 상관관계를 보이고 있음을 의미한다.

우리나라 실질GDP 성장률과 대도시 지가 변동률. 1)

경제성장률과 부동산 가격이 유리된 이유는 정부 정책과 화폐유동량에 의해 부동산 가격이 영향력을 미쳤기 때문이다. 화폐유동량이 많아지면 화폐의 가격인 이자율이 낮아지고, 이자율이 낮아지면 자산의 가격이 올라간다. 이러한 설명에 충분히 수긍할 수 있다. 그런데 이는 단기 균형에 불과하다. 화폐가격이 낮아지는데 임금과 물가가 정체되고 부동산 가격만 상승하면 이는 경제와 사회에 거대한 부작용을 가져오기 때문이다. 이는 지속 불가능하다.

부동산을 금융과 화폐의 가격에 맡기게 되면, 단기균형은 이룰 수 있으나 장기균형은 실패한다. 역설적으로 말하자면 개개인과 일부 조직의 부동산 투기를 통한 이윤추구는 장기 시장과의 경쟁에서 궁극적으로 실패하게 된다.

인구 구조와 기술 발달, 부동산 시장의 삼각관계

부동산의 장기일반균형에 영향을 미치는 요소는 인구구조, 기술발달과 부동산 관련제도다. 이를 하나씩 살펴보자.

2020년 우리나라 신생아 출산아의 수는 27만명에 그칠 것으로 전망된다. 합계출산율이 0.9이하로 떨어진다는 의미다. 2018년 합계출산율은 0.98이었다. 2018년 세계은행에 따르면 239개국 중 우리나라의 합계출산율이 가장 낮다. 합계출산율의 급격한 하락은 이제 통제가 불가능할 정도다. 어느 외국인 학자의 지적대로 한국인은, 적어도 대한민국 사회는 집단자살을 하고 있는 상황이다.

급격한 출생률의 하락은 부동산에 대한 미래의 수요를 줄인다. 수요가 줄었는데 부동산 가격이 유지될 수 없다. 재미 있는 것은 부동산 가격의 상승이 출생률 하락을 불러온다는 점이다. 소득수준과 자가 소유 여부는 자녀의 숫자에 영향을 미친다.2) 자가에서 거주하지 못할수록 자녀의 숫자가 줄어든다. 아무리 벌어도 자기 집 한 채 소유하지 못하는 상황에서 결혼할 엄두를 내지 못하며, 결혼을 하더라도 아이를 가질 용기가 없게 된다. 우리나라 서울의 4인가구 중위소득은 5700여만원이고3) 서울 아파트의 중위가격은 9억5천여만원이다.4) 중위소득과 아파트 중위가격으로 산출한 소득대비 주택가격 비율은 16.6을 넘는다. 즉, 16년 하고 반년을 물도 마시지 말고 돈을 모아야 주택을 구입할 수 있다는 의미다. 주택의 70%를 주택담보대출을 하더라도 이자만 소득의 30%에 달한다. 결혼도 하지 않고, 결혼을 하지 않더라도 아이를 낳지 않는 것이 합리적인 선택이다. 부동산 가격의 이상급등은 적어도 한국사회에서 인구의 감소를 가져오고, 이는 부동산 수요를 줄인다. 절묘한 장기일반균형이다. 그것도 자학적 장기일반균형이다.

기술발달은 인류사회를 산업사회에서 서비스사회 그리고 지식사회로 이행시킨다. 코로나19로 인해 디지털 전환이 가속화되었는데, 이는 원격근무, 원격교육 및 원격진료를 동시에 가속화할 것이다. 특히 한국판 뉴딜은 원격 근무 등을 촉진하게 할 것이다. 지난 7월14일 정부에서 발표한 한국판 뉴딜 종합계획의 28개 과제에 원격근무, 원격교육 및 원격의료가 모두 포함되어 있다.5) 원격 근무 등이 일반화되는 경우 대도시에 거주할 유인력이 상당히 줄어들 수밖에 없다.

모든 일자리가 원격근무가 가능한 것은 아니다. 제조업의 생산라인에 있거나, 건설현장의 일자리는 원격근무의 대상이 아니다. 그러나 전체 일자리 중 원격근무가 가능한 일자리의 비율이 낮지 않다. 미국의 직업 중 24%, 일자리 중 52%가 원격근무가 가능하다.6) 우리나라와 미국의 상황이 같지 않으나, 원격근무가 지속적으로 늘어날 것이다. 전체 일자리 중 10~20% 정도만 원격근무가 정착되는 경우 사회, 정치 및 경제에 미치는 영향이 작지 않다. 이는 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것이다.

교육부는 지난 7월2일 학사와 석사도 온라인으로 취득할 수 있도록 관련 규정을 바꿀 것으로 예고했다. 영국의 캠브리지 대학이 2021년 여름부터 전체 강의를 온라인으로 전환하는 계획을 발표했다. 이제 대학의 학생 모집 경쟁은 정글의 게임으로 진입했다. 당장은 아니겠으나 멀지 않은 미래에 개발도상국의 학생은 한국의 대학과 영국과 유럽의 대학을 저울질할 수 있다. 원격강의로 인해 집에서도 수업을 들을 수 있게 됨에 따라, 자택유학은 경제적으로도 가능한 대안이 될 것이다. 자택유학은 우리나라에도 적용될 것으로, 지방에 거주하는 학생이 굳이 대학을 따라 서울로 이주할 필요가 없게 될 것이다.

원격진료는 양질의 의료서비스를 위해 대도시에 거주할 필요성을 줄인다. 현재 원격진료에 대해 대한의사협회가 반발하고 있어, 본격적으로 원격진료고 실시되는 데는 상당한 어려움이 있을 수 있다. 그러나 의료산업의 발전을 촉진하고 의료붕괴를 예방하며 초고령 사회 진입에 따른 의료비용의 절감을 위해 불가피하다. 그리고 거시적으로 보아 이러한 이행이 의사집단에게 변화를 가져와서 일종의 위험으로 인식될 가능성도 있다. 그러나 의료산업의 추이로 보아 이는 의사집단에게 더욱 큰 이윤과 삶의 질 향상을 가져올 것이다.

여기에 더해 기후위기와 탈화석연료경제 등은 대도시의 부동산수요를 줄이고 지방도시의 수요를 늘릴 것이다. 이러한 아주 가까운 미래와 비교적 가까운 미래의 메가트렌드를 보면, 대도시 부동산 가격을 낮추는 동인이 더욱 강하게 작용하는 것을 알 수 있다.

위의 메가트렌드는 미래의 모든 메가트렌드를 제시한 것은 아니며, 대도시 부동산과 관련이 있다고 판단되는 것만 제시한 것이다. 이들 메가트렌드는 장기일반균형에 영향을 미칠 것이다. 기후변화도 인간의 활동에 의한 것으로 장기일반균형의 결과이며 동시에 원인이다.

시장은 일종의 정보시스템이다. 시장은 무엇을 얼마나 어떻게 생산하고 누구에게 분배할 것이냐를 결정한다. 단기적인 시장의 실패는 장기적인 시장 시스템에 의해 보정된다. 환경침해와 온실가스의 배출은 단기적으로는 외부불경제로 단기시장에 영향을 미치지 못하나, 장기적으로는 시장에 영향을 미친다.

단기 시장은 장기 시장에 질 수밖에 없다. 결국 시장이 시장을 이긴다. 문제는 현재 시장에서 이익을 보는 자와 미래의 장기 시장의 손해를 보는 자가 다를 수 있다는 점이다. 과거 인류의 역사에서 이들 이익을 보는 자 즉, 승자와 피해를 보는 자, 즉 패자가 다른 경우가 많았다. 현재의 승자와 미래의 패자가 다르니 현재의 이익을 추구하는 것이 합리적이었다. 그런데 같은 사회에서 승자와 패자가 다른 경우 비극적 상황을 초래하는 경우가 많았다. 같은 사회에서 승자와 패자가 다르다는 의미는 단기일반균형과 장기일반균형 사이에 큰 괴리가 있다는 의미다. 국가와 사회가 쇠퇴하는 원인이 단기 일반균형과 장기 일반균형이 다르기 때문에 흔히 일어난다. 승자와 패자가 다른 경우, 내 때만 그런 일이 벌어지지 않으면 된다는 NIMTO(Not In My Term of Office)와 같은 도덕적 해이가 일반화 된다. 그런데 상황이 바뀌었다. NIMTO의 흐름 속에서 사무실의 안락의자에 파묻혀 막대 캔디를 더 이상 빨고 있을 수 없게 되었다.

초고층빌딩은 화석연료 시대의 부동산 문제가 안고 있는 딜레마를 상징한다.

부동산 시장은 ‘현재의 나’와 ‘미래의 나’의 결전장

과학기술이 발전하고, 지식 생산성이 늘어나면서 변화의 속도가 빨라졌다. 자동차와 비행기의 속도를 뛰어넘는 인터넷과 디지털의 발달은 변화와 아우토반(Autobahn)이 되었다. 과거 수세기에 걸쳐 일어날 변화가 수십년에서 십년 이내로 압축적으로 진행되었다. 단기 일반균형의 승자가 장기 일반균형의 패자가 되는 상황이 벌어졌다. 적어도 개개인에게 예외적인 경우가 존재하겠지만, 시장에서의 승자 집단이 미래에 패자가 되는 경우는 일반화되었다.

부동산 가격의 급등으로 일부 시민이 시세차익의 달콤함을 맛보았으나, 그 시세차익을 본 사람이 20년 후에 국민연금 혜택을 받지 못하는 상황에 이를 것이다. 부동산 가격으로 출산율이 하락하고, 출산율이 하락하니, 국민연금 적자가 가속화된다. 현재의 시세차익이 미래의 연금을 부족하게 만들 것이다. 승자가 곧 패자가 되는 경우다.

현재의 부동산 가격급등은 유휴자본을 기업이 아닌 부동산으로 몰아넣었다. 부동산에 돈이 몰리면 그 사회의 혁신역량이 줄어든다. 혁신역량이 줄어든 사회는 미래의 성장동력을 상실하게 된다. 현재 부동산 가격급등으로 주머니가 든든해진 그 사람이 10년 후 한국의 경쟁력 상실로 고통을 겪게 될 것이다. 단기 일반균형에서 승리의 원인이 장기일반균형에서 실패와 원인이 되는 경우다.

단기적 부동산 수요로 40층이 넘는 고층 아파트를 건설하나, 이는 에너지를 잡아먹는 건물이다. 고층 아파트의 경우 엘리베이터 운행, 환기를 위한 에너지가 필요하다. 또한 고층 아파트의 하중을 줄이기 위해 단열이 취약하게 되는데 이는 냉난방에 필요한 에너지를 더 많이 소비하게 한다. 태양광 발전에도 취약하여 탄소배출 제로인 넷 제로(Net Zero) 건물이 될 수 없다. 이는 태양광 패널의 효율이 아무리 증가하고, 유리창을 태양광 패널로 활용하며, 건물 외벽에 풍력발전 시스템을 도입해도 그렇다. 현재의 고가 고층빌딩은 미래의 할렘가가 될 가능성이 꽤 높다. 현재의 고가 부동산 소유주가 미래 할렘가의 깨진 유리창 건물의 주인이 될 것이다. 승자와 패자가 동일인인 경우다.

기후위기가 가속화되는 현재에도 우리는 화석연료에 중독된 경제시스템에서 탈피하지 못하고 있다. 농업조차도 화석연료가 없다면 유지되기 어려운 구조다. 비료의 생산, 온실의 유지 및 식량의 수송과 보관의 전과정에 값싼 화석연료가 이용된다. 화석연료를 마음껏 사용한 현재의 승자는 동시에 기후위기로 미래의 패자가 될 것이다.

21세기 들어 승자가 곧 패자가 되는 경우는 이것만이 아니다. 이는 변화의 속도가 빨라졌기 때문에 일어나는 일이다. 현재의 승자가 미래에 패자가 될 것을 인식한다면, 현재의 이익이 미래에 손해가 될 것임을 안다면, 그 인과관계를 이해한다면, 현재의 승자는 현재 이익의 달콤함을 즐기지 못할 것이다. 그러나 미래는 불확실하며 인과관계의 흐름은 모호하다. 현재의 확정적 이익을 두 손에 쥐고 있는 것이 가장 확실하다. 손에 쥔 사탕을 놓지 못하는 인류는 아직 요람에서 벗어나지 못했다고 해야 한다.

단재 신채호는 ‘역사를 아(我)와 비아(非我)의 투쟁’이라 했다. 단재는 엄혹한 시대를 온몸으로 산 분이라 그의 역사관은 그의 시대적 경험을 명징하게 보여준다. 그런데 그의 웅변을 현시대에 이입하면 ‘역사는 아(我)와 아(我)의 투쟁’이 될 것으로 보인다. 현재의 내가 미래의 나와 투쟁하기 때문이다. 아와 아가 투쟁하지 않고 그 이익을 조율하면, 역사는 발전할 것이다. 그러나 현재의 나와 미래의 내가 극단적으로 투쟁하면 역사는 쇠퇴할 것이다.

인류가 현재까지 역사에서 보여준 모습은 현재의 이익이 집착하며, 미래의 가능성과 발전을 위해 담대한 걸음을 내딛는 것을 주저해왔다는 것이다. 인류의 심리적 편향은 미래의 거대한 이익보다 현재의 작은 이익에 탐닉한다는 것이다. 인류는 현재의 이익의 상실에 대해 지나칠 정도로 민감하며 고통을 느낀다. 이는 인류의 진화과정 중에 유전자에 각인된 편향이다.

21세기, 변화의 속도가 급가속된 이 시대에, 한국사회가 이러한 한계를 극복하고, 아와 아의 투쟁의 악순환에서 벗어나기 위해서, 우리에게 필요한 것은 사회적 상상력이다. 2020년 우리나라 신생아의 수가 27만에 그칠 것으로 전망되는데 이는 코로나19의 영향이 미치지 않은 것으로 봐야 한다. 우리나라의 경우 코로나19 확진자가 급증한 것은 2월 중순부터다. 사회적 거리두기로 결혼식이 연기되고 있다. 2019년 혼인 건수는 24만 건도 채 되지 않는다. 2021년 신생아 수는 20만 중반도 도달하기 어려울 것이다. 한국사회의 집단자살이 급가속하여 진행되고 있다. 한국사회의 집단자살의 핵심원인의 하나는 부동산 문제가 있다. 부동산을 이익탐닉의 수단으로 하는 아와 아의 투쟁의 덫에서 벗어나야 한다. 한국사회의 집단자살이라는 예정된 경로에서 벗어나기 위해, 우리는 원려심모(遠慮深謀)의 자세로 사회적 상상력을 발휘하여 새로운 제도와 정치경제 시스템을 마련해야 한다. 나 자신과 우리의 자손을 위해서 그래야 한다.

윤기영/한국외대 경영학부 미래학 겸임교수, 에프엔에스 미래전략 연구소장

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1. 윤기영, 이명호. 2020. 『뉴노멀: 우리가 알던 세상은 끝났다』. 책들의정원:서울; e-나라지표. 지가동향 및 경제성장률

2. 최은영, 박영실. 2010. 소득과 자산에 따른 차별 출산력. 통계개발연구보고서

3. e-나라지표. 기준중위소득

4. 조선일보. 2020.02.27. 서울 아파트 중위가격 9억4798만원. https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/02/27/2020022700061.html

5. 대한민국정부.관계부처합동. 2020.07.14. 「한국판 뉴딜」 종합계획

6. Oxford Martin School & Citi GPS. 2020. Technology At Work V5.0: A New World Of Remote Work