전세사기 ‘6개 요건’ 모두 충족해야 지원…‘경계선 탈락자’ 반발 예상

전세사기·깡통전세 구분, 피해자 반발·논란 가능성

원희룡 국토교통부 장관과 관련 부처 관계자들이 27일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 전세사기 피해자 지원 방안을 발표하고 있다. 연합뉴스

정부가 27일 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정’ 방안에서 전세사기 피해 지원을 위한 특별법을 적용받으려면 법에서 정한 6가지 요건을 모두 충족해야 한다.

그 요건은 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매 진행 △면적·보증금 등을 고려한 ‘서민’ 임차주택 △수사개시 등 ‘전세사기 의도’가 있다고 판단될 경우 △‘다수의 피해자’가 발생할 우려 △보증금의 ‘상당액’이 미반환될 우려가 있는 경우 등 6가지다.

지원 대상은 국토교통부에 설치되는 전세사기 피해지원위원회가 결정한다. 위원회는 법률·세무 전문가 등을 포함해 민·관 합동으로 운영되며, 위원은 20명 이내로 둔다. 임차인이 피해자 인정 신청을 하면 시·도가 요건을 충족했는지 기초조사를 한다. 지자체 기초조사와 함께 위원회 직권조사도 가능하다.

정부의 가장 큰 고민 중 하나는 ‘전세사기 피해자’를 어떻게 명확하게 정의할 것이냐 였다. 정부는 조직적이고 계획적인 전세사기 피해는 국가가 지원해야 할 대상으로 보면서도 집값 하락기에 나타난 ‘역전세’로 인한 보증금 미반환까지 특별법으로 지원하기는 어렵다고 판단하고 있다. 전세사기뿐 아니라 역전세로 인한 보증금 미반환까지 겹친 혼돈 양상이 벌어지는 가운데 특별법 지원 대상 요건 중에 ‘다수의 피해’, ‘전세사기 의도’ 등을 판단하는데 주관적 판단이 개입될 여지가 있어 논란이 예상된다.

전세사기와 ‘깡통전세’를 명확히 구분하기 어려워 지원 대상에서 배제된 피해자들의 반발도 잇따를 수 있다. 명백히 전세사기를 당했더라도 전세보증금 반환 보증보험에 가입했거나, 경매로 보증금 상당액을 회수할 수 있다면 지원 대상에서 빠지게 된다.

피해 주택의 전용면적과 보증금에 따라 피해자 인정 범위가 달라질 수 있는데, 특별법은 면적·보증금 세부 요건을 명시하지 않고 하위 법령에 위임했다. 정부는 전용면적 85㎡, 시세 3억원 이하에 전세사기 피해 주택이 대부분 몰려 있다고 보고 있다. 정부가 고려하는 ‘서민주택’ 기준도 이와 같지만, 특별법에 면적·가격 제한을 엄격히 두면 전세사기 피해를 봤는데도 인정받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 전용면적이 86㎡로, 조금이라도 기준을 넘으면 배제되는 문제가 발생한다는 것이다. 원희룡 국토부 장관은 “경계선 효과 때문에 억울하게 배제되는 사람이 없도록 전세사기 피해지원위원회가 탄력적인 판단을 하도록 하겠다”며 “대신에 큰 예외 사항이 없으면 면적 85㎡, 시세 3억원 기준을 지키도록 할 것”이라고 말했다.

조계완 선임기자 [e-mail]