다주택자 임대주택 등록 때 양도세 중과·종부세 과세

9·13 부동산 대책
신규 구입 주택에 세제혜택 없애
양도세 감면기준에 주택가액 신설

최근 집값 상승을 부추기는 데 일조했다는 비판을 받아온 임대주택 등록에 대한 세제 혜택이 축소된다. 새 집을 사면서 각종 규제를 피해 가는 수단으로 임대등록이 활용되는 부작용이 발생하자, ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 지 9개월 만에 궤도를 수정한 것이다.

13일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정대책’을 보면, 조정대상지역에서 주택을 새로 사들여 임대주택으로 등록하더라도 앞으로는 양도소득세를 최대 20% 중과하고 종합부동산세 합산 과세도 적용된다. 현행은 조정대상지역 다주택자가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과와 종부세 합산 등 세제 감면을 받는다. 세제 혜택 축소는 새로 취득하는 주택에 한해 적용되기에 기존 등록된 8년 이상 장기 임대주택은 여전히 양도세 중과와 종부세 합산이 배제된다.

등록 임대주택은 임대 의무기간에 임대료 인상 폭이 연 5% 이내로 제한된다. 정부는 지난 4월부터 다주택자 등에 대한 양도세와 종부세 과세를 강화했지만 전월세 시장 안정화를 위해 임대사업자로 등록하면 양도세 등을 감면해왔다. 이러한 유인책의 결과로 올해 상반기 등록된 임대주택 수는 17만7천채로 지난해 같은 기간(6만2천채)의 3배 가까이나 됐다. 하지만 최근 들어 전세를 끼고 주택을 사들이면서 임대로 등록하는 등 임대사업 등록이 부동산 투기로 악용된다는 지적이 잇따랐다.

정부는 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 기준에 주택가액 기준을 신설했다. 이전까지는 가격과 상관없이 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 감면하거나 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용했는데 앞으로는 수도권 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해서 이 혜택을 받을 수 있다. 다만 대책 발표 전에 매매계약을 체결했거나 계약금을 지급한 경우에는 기존 규정에 따르고 대책 발표 뒤 새로 취득하는 주택부터 적용할 방침이다.

또한 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에도 담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 현재까지는 임대사업자에 대한 엘티브이 제한이 없었다. 특히 투기지역 등에서 9억원을 초과하는 고가주택을 새로 구입할 때 주택담보대출이 원천적으로 금지된다. 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자의 경우 투기지역 내 주택을 취득하려고 새로 주택담보대출을 받을 수도 없다.

정세은 충남대 교수(경제학)는 “임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 축소한 것은 긍정적”이라면서도 “임대주택 등록을 의무화해 임대료를 규제할 수 있도록 방안을 모색할 필요가 있다”고 평가했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이미 등록한 임대사업자는 혜택이 여전히 많아 임대사업자끼리 프리미엄을 붙여 주택을 매매할 가능성도 있다”고 우려했다.

정은주 기자 [e-mail]