전·월세 안정 도움…입지·품질 관건

장기 임대아파트 추가 공급 계획

2012년 임대 재고 150만 가구
좋은 입지 늘리기가 중요 과제
“정부 투자비 회수 무리” 지적도

‘1·31 부동산 대책’…‘비축용 임대’로 주거 안정될까

공공 부문의 주택 건설을 늘리기로 한 ‘1·31 대책’이 차질없이 추진되면 서민 주거 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 특히 주택 수급 상황에 따라 분양 아파트로 전환되는 ‘비축용 장기 임대아파트’를 50만가구 건설하기로 한 것은, 올 9월 분양가 상한제 시행에 따른 민간 부문의 공급 위축 우려에 대한 선제적 대응으로 평가할 만하다. 다만 임대아파트가 수요자들의 외면을 받지 않고 주거 문화의 한 축으로 자리잡으려면 좋은 입지와 품질을 확보해야 하는 숙제를 풀어야 한다.

중산층용 중형 임대 인기 예상=이번 공공 부문 공급 확대 대책 중 핵심인 비축용 장기 임대아파트는 올해 김포 양촌, 고양 삼송, 수원 호매실 등 수도권에서 4천가구, 지방에서 1천가구가 처음으로 선보인다.

비축용 장기 임대아파트는 중형인 평균 30평형(분양면적 기준)으로 건설된다. 30평형 기준으로 할 때 입주자가 부담해야 하는 금액은 보증금 2500만원에 월 임대료 52만원 수준이다. 지난해 4월 주택공사가 판교에서 입주자를 모집한 뒤 현재 건설 중인 30평형 임대아파트(보증금 1억2천만원, 월 임대료 49만원)와 비교하면 상당히 저렴한 편이다.

그러나 임대아파트 정책이 성공하려면 저렴한 임대료 못지않게 아파트 품질도 중요하다. 내년부터 연 5만가구씩 쏟아질 비축용 장기 임대아파트들이 어느 곳에 들어서느냐가 변수라는 것이다. 지난해 판교 새도시에서 주택공사가 공급한 임대아파트가 인기를 끈 것은 입지와 품질 면에서 기존 임대아파트들을 뛰어넘었기 때문에 가능했다. 부동산업계는 올해 공급될 예정인 김포와 고양 삼송 등은 서울과 가까운 새도시로 무주택자들의 선호도가 높을 것으로 보고 있다. 정부는 내년 이후에도 수도권 새도시에서 택지를 확보해나갈 방침이지만, 과연 송파 새도시 같은 좋은 입지에 물량을 늘릴 수 있느냐가 과제로 남아 있다.

전·월세 시장 안정에 기여=임대아파트 공급을 늘리면 전·월세 시장은 안정될 것으로 보인다. 비축용 장기 임대아파트와 다가구·다세대 등 임대주택이 늘어나 2012년 장기 임대주택 재고가 전체 주택의 15%인 230만가구에 이른다면, 전·월세 시장은 든든한 안전판을 확보하는 셈이다.

하지만 정부가 비축용 장기 임대아파트를 10년 임대 뒤 분양해 투자비를 회수하겠다는 계획은 다소 무리라는 비판도 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부 재정 부담을 최소화하려면 임대료를 높여야 하고, 임대료를 낮추면 재정 손실이 커지는 딜레마에 빠질 수 있다”고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “10년 뒤 집값이 떨어졌을 경우엔 분양으로 돌리기가 어렵고, 집값이 올랐을 때는 입주자들이 원가 수준에 분양해달라는 집단 민원이 제기될 수 있다”고 지적했다.

정부는 비축용 장기 임대아파트를 기존의 공공 임대주택처럼 임차인이 우선 분양받을 수 있도록 할 것인지에 대해 신중히 검토한다는 방침이다. 정부가 시장 상황에 따라 분양 시기를 마음대로 조절하기 위해선 임차인에게 우선 분양권을 주지 않는 게 현실적이기 때문이다.

전문가들은 또 청약부금 가입자의 경우는 비축용 장기 임대아파트 입주 자격이 주어지지 않는 것도 문제점으로 지적했다. 김희선 부동산114 전무는 “현행 제도대로라면 비축용 장기 임대아파트는 전용면적 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과 중대형은 청약예금 가입자가 신청할 수 있는 반면, 청약부금 가입자는 기회가 없어 보완이 필요하다”고 말했다. 최종훈 기자 [e-mail]