1주택 종부세 대상자 퇴로는 넓다

강남 32평형 아파트를 10년 보유한 1주택자가 지금 매각할 때 양도세는?

양도차익 중 6억 초과부분 비율만 과표 잡혀
장기보유자 특별공제 받으면 세금 크게 줄어

수도권 집값 폭등의 여파로 올해 고가 주택 소유자의 보유세 부담이 크게 늘어나자, 투기 목적 없이 주택을 보유하고 있는 이들을 배려할 필요가 있다는 주장이 나오고 있다. 이른바 ‘세금 폭탄’을 부담할 능력이 안되는 1가구 1주택자에게는 양도소득세를 줄여줘 ‘퇴로’를 만들어야 한다는 의견이다. 현재 1가구 1주택자라도 실거래값이 6억원을 넘는 주택은 6억원 초과 부분에 양도세를 부과하고 있다.

구체적인 방법으로 1가구 1주택의 양도세 부과 기준인 ‘6억원 초과 고가 주택’의 기준 완화가 제시된다. 결국 ‘퇴로론’의 요지는 집값 폭등으로 6억원 초과 주택들이 많이 늘어난 만큼 기준을 ‘6억원’에서 더 올려야 한다는 것이다.

그렇다면 실제로 1가구 1주택자로 아파트를 장기 보유한 경우 집을 처분할 때 양도세 부담이 얼마나 될까?

1998년 강남에서 2억8천만원에 아파트를 매입한 1가구 1주택자가 10년이 지난 지금 이 아파트를 11억원에 판다고 가정해보자. 이 경우 세금이 부과되는 양도차익은 전체 양도차익 9억2천만원이 아니라, 양도가격(11억원)에서 6억원 초과 부분(5억원)이 차지하는 비율을 전체 양도차익에 곱한 4억1818만원이다. 여기에다 10년 이상 장기 보유자에 대한 특별공제(양도차익의 30%)와 취득 당시 필요 경비를 빼면 과세표준이 되는 양도차익은 2억7648만6천원으로 줄어든다. 이 과세표준에 세율(36%)을 적용한 양도세는 8783만4960원으로, 이 금액만 양도세로 납부하면 된다.

즉 실제 양도차익은 9억2천만원이지만 이에 대한 양도세 비율인 실효세율은 9.5%에 불과한 것이다. 결국 이 집을 처분한 사람은 8783만원을 세금으로 내고 10억원 이상의 매각 대금을 활용해 다른 지역의 주택을 얼마든지 구입할 수 있다는 결론이 나온다.

예컨대 강남과 비슷한 주거 조건을 갖춘 분당 새도시로 이사한다고 가정하면, 아파트 평수를 줄이지 않으면서도 상당한 현금을 확보할 수 있다는 것이다. 만약 집값이 21억~23억원 정도인 강남의 50평형 아파트를 기준으로 계산하면, 양도세로 2억~3억원 정도를 내고 나머지는 현금으로 손에 쥘 수 있게 된다.

정부는 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 올리는 데 부정적 태도를 분명히 하고 있다. 권오규 경제부총리는 15일 브리핑에서 “6억원 초과 1가구 1주택자의 경우 양도세 때문에 퇴로가 없다는 주장은 맞지 않는다”며 “시뮬레이션을 해본 결과 실거래가 6억원 이상의 고가 주택은 전체 주택의 4% 미만으로 추정되고, 양도가격이 6억원을 초과할 때 1가구 1주택자의 양도차익 기준 세금 부담은 6~10% 수준”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]