[대선 이슈페이퍼 - 이재명] 대장동 개발 논란

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✔️ 왜 중요한가

이재명 더불어민주당 후보는 성남시장·경기도지사 등 지방자치단체장을 거치며 추진력 등을 장점으로 내세웠지만, 대장동 개발 특혜 의혹이 불거지며 ‘흠짓’이 났고 야당인 국민의힘이 이를 집중 공격하고 있습니다.

이재명 후보가 성남시장 시절 추진했던 대장지구 개발은 ‘화천대유’를 비롯한 민간사업자가 수천억원의 이익을 내면서 논란의 한가운데로 들어갔습니다. 국민의힘은 대장지구 개발에 관여한 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장과의 관계 등을 이유로 이 후보의 책임을 따지며 특검을 요구하고 있습니다. 반면 민주당은 성남시가 대장지구 개발 참여를 통해 5천억원이 넘는 공공이익을 환수했고, 곽상도 전 의원 아들 등 돈을 받는 이는 국민의힘 쪽이라고 주장하고 있습니다.

✍️ 한 줄 평

이재명 후보의 최대 공적에서 최대 논란으로

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✔️ 주요인물

유동규 : 성남도시개발공사 근무 당시 대장동 개발을 주도한 인물입니다. 성남도시개발공사 기획본부장으로 일하던 시절 김만배 전 <머니투데이> 부국장, 남욱 변호사, 정영학 회계사 등 대장동 개발 민간사업자들과 유착한 의혹으로 검찰에 구속됐습니다. 유 전 본부장은 화천대유 등이 포함된 하나은행컨소시엄에 유리한 공모 과정을 설계하고 초과이익 환수 조항을 넣어야 한다는 일선 의견을 묵살해 민간사업자에게 막대한 이익을 안겨준 혐의로 2021년 10월21일 검찰에 구속됐습니다. 그는 이런 배임 의혹뿐 아니라 2013년 대장동 개발과 관련해 화천대유 관계사인 천화동인 4호 실소유주 남욱 변호사에게 3억5200만원의 뇌물을 받은 혐의도 받고 있습니다.

남욱 : 변호사이자, 대장동 민간 개발이 추진되던 2009년부터 참여해온 기존 사업자입니다. 남 변호사는 2009년 당시 대장동 민간개발을 추진하던 부동산개발 업체의 고문으로 활동하다 2011년부터는 자신이 직접 사업을 추진하기 시작했습니다. 그러던 중 2015년 수원지검 특수부의 대장동 수사 과정에서 정치권에 로비를 한 혐의 등으로 구속 기소됐지만 무죄 판결을 받았습니다. 이후 성남도시개발공사와 함께 민관합동 개발을 추진한 화천대유의 실소유주 김만배 전 <머니투데이> 부국장과 함께 대장동 개발 사업에 참여해 천화동인 4호를 통해 1천억원이 넘는 배당금을 받았습니다. 그는 배임 혐의 등으로 구속돼 재판을 받고 있습니다.

정영학 : 남 변호사와 함께 대장동 민간 개발이 추진되던 때부터 사업에 관여한 도시개발 전문 회계사입니다. 정 회계사 역시 화천대유 관계사 천화동인 5호의 실소유주로 대장동 개발 사업을 통해 600억원이 넘는 개발 이익을 챙겼습니다. 하지만 이후 김만배 전 부국장 등과 이익 배분을 두고 갈등을 일으켰고, 검찰에 대장동 사업 관계자들과 대화한 녹음 파일을 제출하기도 했습니다. 정 회계사는 검찰 수사에 협조했다는 이유로 불구속 상태로 재판에 넘겨졌습니다.

김만배 : 법조 출입기자를 오래한 언론인 출신으로 2014년부터 기존 사업자인 남 변호사, 정 회계사와 함께 대장동 개발 사업에 본격적으로 뛰어들었습니다. 오랜 법조 기자 경력을 바탕으로 자신과 인연이 있던 권순일 전 대법관, 박영수 전 특별검사 등 고위 법조인들을 화천대유 고문 등으로 위촉했습니다. 이런 고문 위촉은 대장동 개발 과정에서 발생한 법률 리스크를 막기 위한 일종의 로비가 아니었냐는 의혹도 나오고 있습니다. 그는 배임 혐의 등으로 구속돼 재판을 받고 있습니다.

박영수 : 국정농단의혹사건수사특별검사팀 특별검사를 지냈으며, 오랜기간 화천대유에서 자문을 맡았습니다. 과거 대장동 수사 때 남욱 변호사, 정영학 회계사 등의 변호를 맡기도 했습니다. 박 전 특검 딸은 2021년 6월 화천대유가 소유한 대장동 아파트 1채를 분양받았습니다. 당시 아파트 분양가는 6억∼7억원 수준이었고, 현재 이 아파트 호가는 15억원에 이른다고 합니다. 박 전 특검 쪽은 화천대유가 보유한 아파트 분양 취소분을 정상적 절차를 거쳐 매입한 것이라고 설명합니다. 박 전 특검 딸은 곽상도 전 의원 아들처럼 화천대유에 입사해 최근까지 근무하다 퇴직한 것으로 알려졌습니다.

곽상도 : 아들이 화천대유에서 6년여간 일한 뒤 퇴직금으로 50억원을 받았습니다. 특혜의혹이 불거지자 곽상도 전 의원의 아들은 “오징어게임 속 말일 뿐”이라면서 “일 열심히 하고 인정받고 몸 상해서 돈 많이 번 것”이라고 주장했습니다. 검찰은 곽 전 의원 아들의 퇴직금이 하나은행이 화천대유와의 컨소시엄에서 이탈하려는 것을 막기 위한 대가였다고 보고, 최근 곽 전 의원에 대한 구속영장을 청구했지만 법원이 이를 기각했습니다. 화천대유 쪽은 곽 전 의원 아들 퇴직금에 대해 “근무하다 질병을 얻은 곽씨에 대한 위로금 성격도 포함돼 있다”고 주장했습니다.

✔️ 스토리

이재명 더불어민주당 후보의 강점은 성남시장, 경기도지사 등 지방자치단체장을 하며 보여준 추진력과 성과였습니다. 하지만 과거 주요 성과 가운데 하나로 꼽았던 성남 대장지구 개발사업이 민간 사업자에게 수천억원의 수익이 배분된 특혜가 있다는 논란이 일면서 부메랑을 맞았습니다.

검찰은 2021년 11월4일 새벽 민간사업자였던 화천대유의 대주주 김만배씨와 남욱 변호사를 구속하면서, 수천억원의 수익이 어디로 흘러갔는지 수사하고 있습니다. 앞서 구속한 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장과 함께 이들을 수사해 정치권 등에 대한 로비가 있었는지, 숨겨진 수익자는 없는지 살펴보고 있는 것입니다.

현재와 같은 대장동 개발의 밑그림이 그려진 것은 2012년으로 알려져 있습니다. 이재명 후보는 당시 성남시장으로서 대장동을 개발해 그 개발이익으로 제1공단 공원을 조성하는 결합개발 방식을 추진했습니다. 오랫동안 제자리 걸음이었던 지역을 개발하면서 성남시 재정으로는 어려웠던 사업까지 해결하는 방안이었습니다.

2015년 성남도시개발공사는 화천대유가 포함된 컨소시엄을 대장동 개발 민간사업자로 선정했고 사업은 궤도에 올랐습니다. 사업이 진행된 뒤 부동산 가격은 급등했습니다. 2015년 3.3㎡당 1100만원 정도 예상했던 대장동 아파트 분양가는 2019년 6월 분양때는 3.3㎡당 2300만원까지 치솟았습니다. 이에따라 2015년 협약 때 1773억원으로 예상된 민간사업자의 배당이익도 2021년 4040억원으로 2200억원 가량 늘어났습니다. 그러나 성남시의 배당이익은 2015년 협약때 정한 1822억원 보다 8억원 많은 1830억원이었습니다. 성남시는 보통주보다 이익을 앞서 받을 수 있는 우선주를 보유했지만, 민간사업자는 위험부담이 높은 보통주를 택했고 일정한 액수 이상의 초과 수익이 발생하면 모두 보통주 주주에게 돌아가는 구조였기 때문입니다. 다만 이 후보 쪽은 배당금 이외에도 제1공단 공원 조성비 등을 포함해 총 5천억원이 넘는 공공 환수를 이뤄냈다고 맞서고 있습니다.

민간 쪽 이익이 커지면서 지난해부터 막대한 이익금을 두고 김만배씨와 정영학 회계사 및 남욱 변호사 등 대장동 개발 사업에 참여했던 이들 사이의 갈등이 생기기 시작했습니다. 이 과정에서 정 회계사는 김씨 등과의 대화를 녹음해 검찰에 제보하기에 이르렀습니다.

논란이 된 것은 대장동 개발을 위해 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV) ‘성남의뜰’의 최대 지분(50%-1주)을 가진 성남도시개발 공사가 지분대로 이익을 가져가지 못하고 ‘7%-1주’의 지분을 가진 민간 쪽이 막대한 수익을 거뒀다는 점 때문이었습니다. 이는 애초 주주협약 등을 정할 때 성남도시개발공사가 고정 이익을 배당받기로 못 박았기 때문입니다. 이후 부동산 시장이 좋아지면서 개발 이익이 커졌고 이 때문에 민간 쪽은 성남도시개발공사의 고정 이익을 제외한 수천억원의 수익을 가져갈 수 있었습니다. 화천대유 등 민간이 가져간 배당금과 분양이익은 총 8천억원 이상으로 추정됩니다.

이재명 후보 쪽은 앞서 했던 위례 신도시 개발에서 수익을 비율대로 나눴더니 민간사업자 쪽이 비용을 부풀려 성남도시개발공사가 큰 이익을 거두지 못했기 때문에 이렇게 고정 이익 확보를 우선으로 하는 ‘설계’를 한 것이라 주장합니다. 이 후보는 “마치 (제가) 민간사업자 내부 이익을 나누는 설계를 한 것처럼 호도하고 싶겠지만 제 설계 내용은 확정 이익으로 하고, 대형금융기관을 참여시키냐는 것 등이 제가 한 것”이라고 설명했습니다.

이재명 후보는 대장동 개발 특혜 의혹 공방이 사그라들지 않자, 2021년 11월18일 “조건을 붙이지 않고 아무때나 여야 협의해서 특검을 하는 게 바람직하다”고 특검 수용 의사를 내비쳤습니다.

2022년 들어 대장동 핵심 4인방(유동규, 김만배, 남욱, 정영학)에 대한 재판이 본격적으로 진행되고 있습니다. 검찰이 지난 2022년 1월13일 이재명 후보의 측근인 정진상 더불어민주당 선거대책위원회 비서실 부실장(전 성남시·경기도 정책실장)을 불러 조사하기도 했습니다.

그러나 전반적으로 ‘윗선’ 수사는 제자리걸음이라는 평가가 나옵니다. 수사의 가장 중요한 포인트는 민간사업자가 막대한 이익을 챙길 수 있도록, ‘민간 초과 이익 환수 조항’을 삭제한 경위를 밝히는 일인데요, 이 연결고리로 지목되는 유한기 전 성남도시공사 개발사업본부장과 김문기 성남도시개발공사 1처장이 검찰 조사 이후 목숨을 끊으면서 수사 동력이 떨어진 상황입니다. 대선을 두달도 남지 않은 상황에서 검찰이 적극적으로 수사를 이어가기는 쉽지 않을 전망입니다.

검찰은 일단 곽상도 전 국민의힘 의원을 소환해, 개발 이익을 나눈 이들에 대한 수사를 이어가고 있습니다. 서울중앙지검은 2022년 1월24일, 곽 전 의원의 구속영장이 기각된 후 54일 만에 다시 불러, 아들이 근무했던 화천대유에서 퇴직금 등으로 50억원을 받은 이유를 보완 조사했습니다. 최근 공개된 정영주 회계사와 김만배씨의 대화 녹취록을 보면, 김씨는 정 회계사에게 ‘곽 전 의원이 화천대유 직원인 아들을 통해 돈을 달라고 한다’는 취지로 언급합니다.

✔️ 용어사전

도시개발사업 : 대장동 개발 특혜 의혹에 등장하는 사업의 공식 이름은 ‘성남 판교대장 도시개발사업’입니다. 도시개발사업은 계획 개발이 필요한 구역을 지정해 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지나 시가지를 조성하는 사업을 의미합니다. 이 사업은 국가(중앙정부)나 지방자치단체, 엘에이치(LH) 같은 공사, 민관공동법인, 일반건설업자나 신탁회사 등 공공이나 민간 누구나 시행자가 될 수 있습니다. 성남판교대장 도시개발사업은 92만㎡ 면적에 5903세대가 입주하는 사업이었습니다.

자산관리회사 : 사업시행자인 프로젝트금융투자회사(PFV)의 실질적인 운영을 맡는 회사입니다. 대장동 사업에서 화천대유가 맡은 역할입니다. 대장동 개발을 위한 프로젝트금융회사 ‘성남의뜰’은 성남도시개발공사가 ‘50%+1’의 주식을 가져 최대주주입니다. 민간 쪽인 화천대유는 화천대유 ‘1%-1주’, 그 관계사인 천화동인은 6%였지만, 지분대로 수익이 배분되지 않아 이번 사건에 대한 의혹이 불거졌습니다.

✔️ 이재명은 누구?

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